买房单边代理&如果你的赛道知识点特别庞杂，你要怎样写文案/脚本？&小红书上所有赛道，3-5年后都会卷成留学行业现在的命运-珍妮线上获客

先补充：

注：小红书平台，在珍妮看来，已经是：

如果没有ip，纯靠矩阵，那么所有赛道，在3-5年内都会走向留学赛道现在的命运。

也就是：没有ip的矩阵号，数据会很差。

提供情绪价值给客户，数据勉强可以。

提供实用价值给客户，数据一般般，

因为平台已经看腻了这些【被洗稿洗得千篇一律】的矩阵号。客户也看腻了这些套路，最后商家不断充钱搞投放，发现数据还是不咋滴。

所以，我们除了保留留学唯一还帮我们赚钱的赛道以外，其他留学细分方向全部砍掉，并且两条腿跑步，去了房产赛道，同时开始做房产ip，铺短视频。因此避雷群也会分享我们最近在跑房产ip短视频时，发现的一些操作。

补充：

房产的脚本，和其他行业的脚本是不太一样的。

有的行业能靠“提供情绪价值给客户，让客户乐一乐”，然后让客户给商家打钱。

然而，房产行业不行。

房产行业这么干的人，他们流量确实很好，但实际上，他们并不赚钱。

真正在房产行业赚到钱的对标账号，往往都不是爆款视频。

如果我们按照“搜爆款”的路子去搜房产行业的对标短视频，

我们就很难赚到钱了。

Hi，大家好呀，今天珍妮要分享的是：买房单边代理的打法分析

和卖房单边代理有点相似的地方是：买房单边代理也是只维护一方的利益，只不过这一次是维护买家的利益，帮买家筛选到买家想要的房子，并且能够帮买家砍价。

想要写好这样的稿子，我们就得摸清楚：

1）客户的痛点是什么？

2）我们可以给客户提供一些什么买房干货？

3）怎样自然衔接，让客户想找我们买房子，而不是直接找中介？

4）找中介买房子有什么优缺点？

5）找买房单边代理买房子，有什么优缺点？

以下是上面5个问题中，珍妮找到的答案：

买房客户的需求、痛点

1.1 需要人扒出自己的隐藏需求，因此确定真正需求

1.1.1 不知道房子应该买在什么板块？什么商圈？

由此衍生出来的问题又有：

单身用户画像。

小情侣/新婚夫妇画像。

一家三口/一家五口/一家七八口画像。

衍生的选题有：

“300万毕业四年，在爸妈赞助下想在上海买套房子，单身，A地上班，应该买哪里？”

“500万刚需想在上海买房/买婚房，丈夫甲地上班，妻子乙地上班，应该买哪里？”

“1000万预算想在上海买房，（一家四口，丈夫甲地上班，妻子乙地上班，孩子C地上学，老人帮带小孩）买哪里？

具体场景/案例1：

大概1000万预算能买哪里呀？

答:

这个预算可以买到的房子太多了：

1.内环内20年楼龄+的商品房+老大楼

2.中环内15年楼龄的商品房

3.外环内10年楼龄的商品房

4.外环外5年楼龄的商品看新房的话，普遍都在中外环沿线，中环已经很难买进去了。

选择还是要看需求是什么，具体的推荐板块和清单我已经整理好了，需要的同学可以扣1发你哈

具体场景/案例2：

上海二手房套均总价大概461万

总价1000万以上的二手成交仅占比：8%

而500万以下的成交占比却高达：72%

估计看到这里，不少人会说：500万的🏠一点不贵，但其实460万的已经够掏空家底。

2021年除了少数项目之外，内环项目平均去化率超过95%，意味着每推出100套🏠就能卖出超95套。

到现在，2023年2500万+新房豪宅成交1700+套，可全上海平均每年成交20万套+🏠,占比不到整体上海房产交易市场的1%。

即便是时间来到豪宅供应井喷的2024年，上半年2500万+新房豪宅成交也仅成交了2000+套，占比微提高至1%左右。

但事实上，普通人的极限真的就是一套500万的🏠了，买500万的🏠不会让人觉得很🐮，也没有炒作的空间，甚至会被淹没在上海购房大军之中。

知识点来源1&2（24年10月10日发布）：

改写案例

我们先来看看以上知识点，要如何利用AI帮我们生成想要的视频脚本：

这是珍妮找AI提问的第一步：

短视频的开头就是非常重要的黄金三秒，一定要吸引观众的目光。

现在你是一个很懂写短视频脚本的房产ip，专注于帮人快速卖掉房产。

请帮我分析以下短视频的开头亮点，

刷到这一条，就是要让你的房子多赚60万。

上海所有正在卖房子的房主哈，请认真的看完这条视频，不要再木头木脑的去跟其他中介公司签了这独家协议了，大部分还能签独家协议的某些中介公司，他99%它都是骗子，他们是在便宜的独家费，甚至在你的房子里面是差价，这个独家协议对你们没得任何一点的好处。

签独家卖房前考虑这三点，让你房子少亏50万！

上海所有纠结要不要签独家卖房子的房东啊，一定要看到第三条，能帮你赚回一年工资！

24年是普通人卖这类房子的最后机会，否则未来3-5年你会彻底沦落为穷人。

这不是一条恐吓视频，而普通人逃出生天的改命视频。

不论你是上班族还是老板，只要你手里还有房子，从现在开始，按照我说的去做，至少可以少损失100万以上。

房子挂牌前不问清楚这10个问题，99%会被人骗。

24年卖房的上海房东注意了，这10个问题，你要拿去问卖房管家，只要你一问，他们就知道你不是小白，不敢骗你！

14天就卖出去一套房，还多卖了60万？这个上海房东的套路简直让中介都羞愧！普通人怎样14天卖掉一套房产？

AI曾经给过我两个不同的答案（一个是上周给的，一个是今天给的）

以下是AI的答案：

AI答案1：

以下是对这些短视频开头亮点的分析：

一、强调收益

“刷到这一条，就是要让你的房子多赚 60 万。”

• 亮点：直接突出能够为观众带来的经济收益，60 万是一个非常具体且有吸引力的数字，能够迅速抓住卖房者对高收益的渴望心理。

“签独家卖房前考虑这三点，让你房子少亏 50 万！能帮你赚回一年工资！”

• 亮点：同样以具体的金额“少亏 50 万”和“赚回一年工资”来吸引观众，强调避免损失和获得实际经济利益，对卖房者具有很强的吸引力。

“14 天就卖出去一套房，还多卖了 60 万？”

• 亮点：不仅强调了快速卖房，还突出了多卖 60 万的收益，用具体的时间和收益数字引发观众的好奇心和对高效卖房的向往。

二、警示风险

“上海所有正在卖房子的房主哈，请认真的看完这条视频，不要再木头木脑的去跟其他中介公司签了这独家协议了，大部分还能签独家协议的某些中介公司，他 99%它都是骗子。”

• 亮点：通过警示卖房者不要轻易签订独家协议，指出可能存在的风险，让观众产生警惕心理，从而吸引他们继续观看以了解如何避免风险。

“房子挂牌前不问清楚这 10 个问题，99%会被人骗。”

• 亮点：以高概率的被骗风险提醒观众，让他们意识到卖房过程中存在的潜在问题，激发他们对避免被骗的需求。

三、制造紧迫感

“24 年是普通人卖这类房子的最后机会，否则未来 3 - 5 年你会彻底沦落为穷人。”

• 亮点：通过设定时间限制和强调严重后果，制造出强烈的紧迫感，让观众觉得必须立即采取行动，不能错过这个机会。

四、引发好奇

“这个上海房东的套路简直让中介都羞愧！普通人怎样 14 天卖掉一套房产？”

• 亮点：以一个成功房东的独特套路引发观众的好奇心，让他们想知道这个套路是什么，以及自己如何也能在短时间内卖掉房产。

AI答案2：

以下是对这六个短视频开头的亮点分析：

一、刷到这一条，就是要让你的房子多赚 60 万。

• 亮点：直接抛出诱人的利益点，“多赚 60 万”能够迅速抓住观众眼球，激发观众的好奇心，想知道如何实现让房子多赚钱的目标。

二、上海所有正在卖房子的房主哈，请认真的看完这条视频，不要再木头木脑的去跟其他中介公司签了这独家协议了……

• 亮点：明确针对上海的卖房群体，具有地域针对性，增强了目标受众的代入感。同时，指出“独家协议可能是骗局”，引发观众对常见卖房方式的警惕，从而吸引他们进一步了解正确的卖房方法。

三、签独家卖房前考虑这三点，让你房子少亏 50 万！上海所有纠结要不要签独家卖房子的房东啊……

• 亮点：同样聚焦上海房东，以“少亏 50 万”和“签独家需考虑三点”为吸引点，对于正在纠结是否签独家的房东来说，具有很强的针对性和实用性。

四、24 年是普通人卖这类房子的最后机会……

• 亮点：制造紧迫感，“最后机会”“沦落为穷人”等表述让观众感到时间紧迫，必须马上采取行动。同时，强调“改命视频”，给予观众希望，吸引他们了解如何避免损失。

五、房子挂牌前不问清楚这 10 个问题，99%会被人骗。24 年卖房的上海房东注意了……

• 亮点：以具体的数字“10 个问题”引起观众的好奇心，“99%会被人骗”则让观众产生危机感。再次针对上海房东，突出了内容的针对性。

六、14 天就卖出去一套房，还多卖了 60 万？这个上海房东的套路简直让中介都羞愧！普通人怎样 14 天卖掉一套房产？

• 亮点：通过成功案例激发观众的向往，“14 天卖房且多卖 60 万”具有很强的吸引力。同时，提出“普通人如何做到”，满足观众的学习需求。

珍妮和AI的下一句对话：

好的，现在我给你一些上海房产相关的知识，请根据我告诉你的知识，利用你刚分析的爆款脚本节后，帮我再生成10个短视频开头脚本。

知识点1：

大概1000万预算能买哪里呀？

答:

这个预算可以买到的房子太多了：

1.内环内20年楼龄+的商品房+老大楼

2.中环内15年楼龄的商品房

3.外环内10年楼龄的商品房

4.外环外5年楼龄的商品看新房的话，普遍都在中外环沿线，中环已经很难买进去了。

知识点2：

上海二手房套均总价大概461万

总价1000万以上的二手成交仅占比：8%

而500万以下的成交占比却高达：72%

估计看到这里，不少人会说：500万的一点不贵，但其实460万的已经够掏空家底。

2021年除了少数项目之外，内环项目平均去化率超过95%，意味着每推出100套就能卖出超95套。

到现在，2023年2500万+新房豪宅成交1700+套，可全上海平均每年成交20万套+,占比不到整体上海房产交易市场的1%。

即便是时间来到豪宅供应井喷的2024年，上半年2500万+新房豪宅成交也仅成交了2000+套，占比微提高至1%左右。

但事实上，普通人的极限真的就是一套500万的了，买500万的不会让人觉得很，也没有炒作的空间，甚至会被淹没在上海购房大军之中。

AI回答：（注：这个脚本写的一般般吧，看来是没有调试好）

以下是 10 个短视频开头脚本：

“手握 1000 万预算却不知该买哪里？别慌，看完这条视频让你清晰定位。上海的朋友们注意了！”

“1000 万预算在上海能买什么样的房？内环、中环还是外环？答案就在这里。上海卖房买房的都看过来。”

“上海房产大揭秘！1000 万预算，是选内环老房还是外环新房？快来一探究竟。”

“在上海，1000 万预算买房不再迷茫。想知道哪里最适合你？赶紧戳进来。”

“上海二手房套均总价 461 万，那 1000 万预算能买到怎样的惊喜？答案马上揭晓。”

“上海 1000 万预算买房攻略，让你的每一分钱都花得值。全上海的购房者不可错过。”

“500 万的房掏空家底，那 1000 万预算在上海又该何去何从？上海房东和购房者必看。”

“上海房产市场，1000 万预算能站在什么位置？看完这个视频你就懂了。”

“1000 万预算，在上海能开启怎样的购房之旅？上海的朋友们赶紧看过来。”

“上海买房，1000 万预算如何抉择？这里有你想要的答案。”

珍妮重新调试AI：

这是珍妮重新提出的调试语：

请运用下方结构，重新写10个短视频脚本开头，要求内容要与“1000万预算在上海可以买哪里”有关系。请标明你用的是下方四大类型中的哪一类结构：

结构如下：

一、强调收益

“刷到这一条，就是要让你的房子多赚 60 万。”

• 亮点：直接突出能够为观众带来的经济收益，60 万是一个非常具体且有吸引力的数字，能够迅速抓住卖房者对高收益的渴望心理。

“签独家卖房前考虑这三点，让你房子少亏 50 万！能帮你赚回一年工资！”

• 亮点：同样以具体的金额“少亏 50 万”和“赚回一年工资”来吸引观众，强调避免损失和获得实际经济利益，对卖房者具有很强的吸引力。

“14 天就卖出去一套房，还多卖了 60 万？”

• 亮点：不仅强调了快速卖房，还突出了多卖 60 万的收益，用具体的时间和收益数字引发观众的好奇心和对高效卖房的向往。

二、警示风险

• 亮点：通过警示卖房者不要轻易签订独家协议，指出可能存在的风险，让观众产生警惕心理，从而吸引他们继续观看以了解如何避免风险。

“房子挂牌前不问清楚这 10 个问题，99%会被人骗。”

• 亮点：以高概率的被骗风险提醒观众，让他们意识到卖房过程中存在的潜在问题，激发他们对避免被骗的需求。

三、制造紧迫感

“24 年是普通人卖这类房子的最后机会，否则未来 3 - 5 年你会彻底沦落为穷人。”

• 亮点：通过设定时间限制和强调严重后果，制造出强烈的紧迫感，让观众觉得必须立即采取行动，不能错过这个机会。

四、引发好奇

“这个上海房东的套路简直让中介都羞愧！普通人怎样 14 天卖掉一套房产？”

• 亮点：以一个成功房东的独特套路引发观众的好奇心，让他们想知道这个套路是什么，以及自己如何也能在短时间内卖掉房产。

这是AI回答，这一次效果终于好像不一样了哦？？？

以下是 10 个短视频开头脚本：

一、强调收益类型

“手握 1000 万预算，教你在上海买房多赚 80 万！”

• 亮点：明确提出 1000 万预算在上海买房能多赚具体金额，吸引有购房预算的人。

“1000 万在上海买房，选对区域让你资产增值 100 万！”

• 亮点：以具体的资产增值数字吸引观众，强调正确买房的收益。

“用 1000 万预算在上海买房，轻松实现财富增长 70 万！”

• 亮点：突出财富增长的具体数额，引发对 1000 万预算购房的期待。

二、警示风险类型

“1000 万预算在上海买房，小心这些陷阱，否则损失惨重！”

• 亮点：提醒观众在购房过程中可能遇到的风险，引起警惕。

“上海买房，1000 万预算别乱花，这些风险你必须知道！”

• 亮点：强调有 1000 万预算也不能随意购房，指出风险所在。

三、制造紧迫感类型

“2024，1000 万预算在上海买房的关键时刻，错过再等一年！”

• 亮点：设定时间限制，让观众觉得需要抓紧时间用 1000 万预算买房。

“1000 万预算，今年在上海买房是绝佳时机，别错过！”

• 亮点：强调今年的购房时机，制造紧迫感。

四、引发好奇类型

“1000 万预算在上海能买到啥样的房？答案超乎你想象！”

• 亮点：引发观众对 1000 万预算在上海购房结果的好奇。

“上海买房，1000 万预算有何神秘选择？快来一探究竟！”

• 亮点：用“神秘选择”激发观众的好奇心，想了解具体情况。

但是，以上开头脚本还是比较僵硬，我们试着重新改一下，下图为修改前和修改后的案例：

修改前	修改过程	修改后
手握 1000 万预算，教你在上海买房多赚 80 万！	1）加入具体对象，“00后家族继承人”“00后”“80后董事长”“90后高管” 2）加入冲突和具体数字“垃圾房产也能增值137万！” 3）加入时间线“7天多赚了98万”	1）400万预算在上海买房，00后用3个月变废为宝，把垃圾房产增值137万！如果你正在上海买房，预算400万、不想买楼龄大、离地铁远的房子，这条视频，你一定要看到最后！ 2）1000万预算想买在内环，但不想要20年楼龄的老大楼，看90后高管怎样用7天时间，选对区域，资产增值145万！刷到这条视频，就是老天要让你在上海捡漏！买到最适合你的性价比好房！
1000 万在上海买房，选对区域让你资产增值 100 万！
用 1000 万预算在上海买房，轻松实现财富增长 70 万！
1000 万预算在上海买房，小心这些陷阱，否则损失惨重！	加入避雷型词语，如“致命骗局”“新型诈骗”“烂尾了”“受害者出现了”“退钱”“坑惨了” 加入金钱数量，“被骗100万”“亏损98万” 加入产品类型“婚房”“刚需房”“改善房”“豪宅”	1）新型骗局降落上海！如果你持有1000万预算想在上海买房，千万要避开这3个买房套路，刷到第三条，可以帮你少亏一年工资！ 2）90后夫妇为买1000万改善房，被房东骗完了XX万定金，如果你正在上海看房子，一定要注意这5条风险，否则损失惨重！
上海买房，1000 万预算别乱花，这些风险你必须知道！
2024，1000 万预算在上海买房的关键时刻，错过再等一年！	加入产品类型或者板块名称，比如“刚需”“改善”“联洋板块”“古美板块” 加入我的工作经验，如“14年”“9年房产从业经验” 加入我的买房经验，如“在上海买卖7次房后”	24年是上海买房的业主最关键的一年，如果你有1000万预算，想在XX板块买房，我以自己在上海买卖7套房的经验，明明白白告诉大家：下面这5个小区的笋盘，一定会在2个月内全部卖空！其中第5个小区的那套房子，谁买了谁最保值！
1000 万预算，今年在上海买房是绝佳时机，别错过！
1000 万预算在上海能买到啥样的房？答案超乎你想象！	加入想象，如“江景？、湖景”“城市天际线”“大平层” 加入不可能真正实现的东西，比如“内环10年楼龄大平层” 加入具体对象，比如“有闲钱1000万没处花的包租婆”	00后1000万闲钱没处花，想在上海买个房玩玩，本来只能在内环买到20年楼龄的老破大，结果淘到了10年楼龄大平层！ 1000万究竟能在上海内环买套什么样的房子？答案超乎你的想象！刷到这条视频，就是要让你笋盘捡漏！评论区抠“笋盘捡漏”，让你在上海买到你梦想中的家！
上海买房，1000 万预算有何神秘选择？快来一探究竟！

具体场景/案例3：

预算400万-500万在上海如何买房？不同的购房者，基于不同的需求，即使持有相同的预算，但每个人选房的维度都会是不一样的。

以下，是推荐了一些需要较新的房龄、且能够灵活通勤、具有“普适性”的一些板块，供大家参考。

分别是：宝山杨行、宝山顾村、宝山上大、嘉定江桥、嘉定南翔、松江九亭、松江泗泾、浦东三林、浦东康桥、浦东周浦

1、宝山杨行（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10年的商品房及新房；适合兼顾“自住+教育”的家庭，有公办的九年一贯制学校；1号线的起始站，浦西刚需市区客户外溢的板块，通勤便利，流动性较好。

劣势：城市界面整体一般，城乡结合部即视感，路况不佳，大卡车较多；吴淞副中心的规划与发展落地周期较久，需要有等待的预期；周边优质的商业配套资源较欠缺。

2、宝山顾村（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10-15年的商品房及动迁房；商业资源和医疗资源比起宝山其它区域算有优势；城市界面相对于杨行更干净，生态绿化更好。

劣势：动迁房包围商品房的局面，居住的老人较多，缺乏年轻人和产业的导入；教育资源一般，不太适合对教育有较高需求的群体，但顾村实验学校去年中考成绩还可以；出行是自驾的居民在沪太路上容易拥堵。

3、宝山上大（浦西中外环）

优势：可以买到房龄10-15年的动迁房及商品房（较少）；南大智慧城的发展将一定程度上受益上大板块；山姆的入驻在一定程度上弥补了商业资源的短板。

劣势：城市界面割裂严重，道路状况不佳；板块内好的教育资源有房价门槛，预算内基本不配套好的教育资源；大场机场的存在在一定程度上限制了板块的上限，靠近大场机场的小区会有噪音影响。

4、嘉定江桥（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10-15年的商品房；板块内拥有13、14两条高能级地铁线路，且乘坐体验感较好；南江桥板块属于大虹桥辐射板块之一。

劣势：板块的教育资源和医疗资源基本是空白；城市界面一般，厂房较多，板块割裂现象较严重；部分小区会受到航道噪音的影响。

5、嘉定南翔（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10-15年的商品房；城市界面好，低密度绿色生活板块，是外环外公认的宜居圣地；商业资源配套好，有上海单体体量最大的商业中心——印象城。

劣势：11号线的地铁人流量大，乘坐体验感不好；板块目前优质的教育资源较少，选择有限；由于沪嘉高速和嘉闵高架的存在，板块割裂感较严重，南翔西目前的发展成熟度没有南翔东好。

6、松江九亭（浦西外环外）

优势：可以买到房龄15-20年的商品房；9号线可以直达漕河泾和徐家汇；板块对西南部刚需群体有较强的吸引力。

劣势：9号线地铁人流量太多，乘坐舒适感不佳；板块的教育和医疗资源基本是空白；南北差异较大，南九亭是老城区，城市界面没有北九亭好，不少地方城乡结合部气息浓厚。

7、松江泗泾（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10年的商品房和新房；9号线可以直达漕河泾和徐家汇；教育资源相较于九亭板块会多一点，在松江区属于中上的教育水平。

劣势：动迁房居多，城乡结合部即视感浓厚；板块目前缺少大型的商业综合体，配套较弱；地铁人流量多，潮汐通勤交通压力大。

8、浦东三林（浦东中外环）

优势：可以买到房龄15-20年的的动迁房和商品房（较少）；轨交便利，是一个可以同时兼顾浦西和浦东通勤的板块；三林滨江区域的发展一定程度上可以辐射到板块的其它区域。

劣势：大部分地方都是动迁房+老破小，商品房较稀缺；教育资源是短板，能拿得出手的好学校较少；人口密度较大，邻里素质参差不齐。

9、浦东康桥（浦东外环外）

优势：可以买到房龄15-20年的商品房；costco的入驻在一定程度上弥补了板块内商业资源的不足；张江科学城的发展对板块有一定的辐射作用。

劣势：板块内目前缺少优质的教育资源；城市界面一般，城乡结合部气息浓厚，前身是工业区大本营；张江科学城南扩的进度不会很快，需要有等待的预期。

10、浦东周浦（浦东外环外）

优势：可以买到房龄15年的动迁房和商品房（较少）、新房；板块内的18号线是上海核心区的“换乘王”；受益于张江板块的延伸，对浦东刚需客的吸引力较强。

劣势：城市界面一般，城乡结合部即视感浓烈；板块内有一些不错的教育资源，但预算内能够选择的有限；商业体分散且业态偏低端，缺少大型的商业综合体。

总结：以上板块均属于上海的近郊，有地铁线路可直达市中心，比较适合对小区有品质追求，可以牺牲通勤时间的购房群体，不太适合对于学区有较高追求的购房群体，众所周知，上海优质的教育资源基本集中在市中心。

当然，基于400万-500万的预算，在买房的过程中，同样会有愿意牺牲一定的生活品质，追求更核心的地段和更优质的教育资源的群体，建议可以将目光锁定到中环以内+做过美丽家园+户型结构合理+对口优质学区资源的老公房。

知识点来源3（24年3月24日发布，后续不一定还适合，因为上海房子这半年里又降价了，但我们可以学习这类形式）：

https://mp.weixin.qq.com/s/5cuGd_Ldc7Kj8X7XWzYlCA

改写案例：

以上知识点，要怎样改写成小红书文案呢？

如果只是把以上内容照搬到小红书，读者很难对此有太多印象。

但如果我们把以上内容进行分类：

比如：

400-500万预算的上海房产，从教育资源来分类，应该优先买哪些板块？

这就变成了一个新的选题。

再比如：

400-500万预算的上海房产，从商业资源配套来分类，红黑榜是哪些？

再比如：

400-500万预算的上海房产，从交通配套来分类，优先选哪里？

比如，我们的文案可以是（注：标高亮的部分就是我们改动的内容）：

往下跳过这张表格，有具体修改意图哦

原文

第一次修改

第二次修改

第三次修改

预算400万-500万在上海如何买房？不同的购房者，基于不同的需求，即使持有相同的预算，但每个人选房的维度都会是不一样的。

以下，是推荐了一些需要较新的房龄、且能够灵活通勤、具有“普适性”的一些板块，供大家参考。

分别是：宝山杨行、宝山顾村、宝山上大、嘉定江桥、嘉定南翔、松江九亭、松江泗泾、浦东三林、浦东康桥、浦东周浦

1、宝山杨行（浦西外环外）

2、宝山顾村（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10-15年的商品房及动迁房；商业资源和医疗资源比起宝山其它区域算有优势；城市界面相对于杨行更干净，生态绿化更好。

3、宝山上大（浦西中外环）

4、嘉定江桥（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10-15年的商品房；板块内拥有13、14两条高能级地铁线路，且乘坐体验感较好；南江桥板块属于大虹桥辐射板块之一。

劣势：板块的教育资源和医疗资源基本是空白；城市界面一般，厂房较多，板块割裂现象较严重；部分小区会受到航道噪音的影响。

5、嘉定南翔（浦西外环外）

6、松江九亭（浦西外环外）

优势：可以买到房龄15-20年的商品房；9号线可以直达漕河泾和徐家汇；板块对西南部刚需群体有较强的吸引力。

7、松江泗泾（浦西外环外）

优势：可以买到房龄10年的商品房和新房；9号线可以直达漕河泾和徐家汇；教育资源相较于九亭板块会多一点，在松江区属于中上的教育水平。

劣势：动迁房居多，城乡结合部即视感浓厚；板块目前缺少大型的商业综合体，配套较弱；地铁人流量多，潮汐通勤交通压力大。

8、浦东三林（浦东中外环）

劣势：大部分地方都是动迁房+老破小，商品房较稀缺；教育资源是短板，能拿得出手的好学校较少；人口密度较大，邻里素质参差不齐。

9、浦东康桥（浦东外环外）

优势：可以买到房龄15-20年的商品房；costco的入驻在一定程度上弥补了板块内商业资源的不足；张江科学城的发展对板块有一定的辐射作用。

10、浦东周浦（浦东外环外）

400-500万预算，不是刚需落户上海，而是刚改！！

如果你是看重教育资源的买家，一定要避雷前3个板块！优先选前4个板块！力所能及、为你的孩子够到好教育资源！

教育资源No. 10：松江九亭（浦西外环外）

板块的教育和医疗资源基本是空白。可以买到房龄15-20年的商品房；9号线可以直达漕河泾和徐家汇；板块对西南部刚需群体有较强的吸引力。

缺点：

9号线地铁人流量太多，乘坐舒适感不佳；南北差异较大，南九亭是老城区，城市界面没有北九亭好，不少地方城乡结合部气息浓厚。

教育资源No. 9：嘉定江桥（浦西外环外）

板块的教育资源和医疗资源基本是空白。可以买到房龄10-15年的商品房；板块内拥有13、14两条高能级地铁线路，且乘坐体验感较好；南江桥板块属于大虹桥辐射板块之一。

缺点：

城市界面一般，厂房较多，板块割裂现象较严重；部分小区会受到航道噪音的影响。

教育资源No. 8：宝山上大（浦西中外环）

板块内好的教育资源有房价门槛，预算内基本不配套好的教育资源。可以买到房龄10-15年的动迁房及商品房（较少）；南大智慧城的发展将一定程度上受益上大板块；山姆的入驻在一定程度上弥补了商业资源的短板。

缺点：

城市界面割裂严重，道路状况不佳；大场机场的存在在一定程度上限制了板块的上限，靠近大场机场的小区会有噪音影响。

教育资源No. 7：浦东康桥（浦东外环外）

板块内目前缺少优质的教育资源。可以买到房龄15-20年的商品房；costco的入驻在一定程度上弥补了板块内商业资源的不足；张江科学城的发展对板块有一定的辐射作用。

缺点：

城市界面一般，城乡结合部气息浓厚，前身是工业区大本营；张江科学城南扩的进度不会很快，需要有等待的预期。

教育资源No.6：嘉定南翔（浦西外环外）

板块目前优质的教育资源较少，选择有限。可以买到房龄10-15年的商品房；城市界面好，低密度绿色生活板块，是外环外公认的宜居圣地；商业资源配套好，有上海单体体量最大的商业中心——印象城。

缺点：

11号线的地铁人流量大，乘坐体验感不好；由于沪嘉高速和嘉闵高架的存在，板块割裂感较严重，南翔西目前的发展成熟度没有南翔东好。

教育资源No.5：浦东三林（浦东中外环）

教育资源是短板，能拿得出手的好学校较少。可以买到房龄15-20年的的动迁房和商品房（较少）；轨交便利，是一个可以同时兼顾浦西和浦东通勤的板块；三林滨江区域的发展一定程度上可以辐射到板块的其它区域。

缺点：

大部分地方都是动迁房+老破小，商品房较稀缺；人口密度较大，邻里素质参差不齐。

教育资源No. 4：松江泗泾（浦西外环外）

教育资源相较于九亭板块会多一点，在松江区属于中上的教育水平。可以买到房龄10年的商品房和新房；9号线可以直达漕河泾和徐家汇。

缺点：

动迁房居多，城乡结合部即视感浓厚；板块目前缺少大型的商业综合体，配套较弱；地铁人流量多，潮汐通勤交通压力大。

教育资源No.3：宝山顾村（浦西外环外）

教育资源一般，不太适合对教育有较高需求的群体，但顾村实验学校去年中考成绩还可以。

可以买到房龄10-15年的商品房及动迁房；商业资源和医疗资源比起宝山其它区域算有优势；城市界面相对于杨行更干净，生态绿化更好。

缺点：

动迁房包围商品房的局面，居住的老人较多，缺乏年轻人和产业的导入；出行是自驾的居民在沪太路上容易拥堵。

教育资源No.2 ：浦东周浦（浦东外环外）

板块内有一些不错的教育资源，但预算内能够选择的有限。可以买到房龄15年的动迁房和商品房（较少）、新房；板块内的18号线是上海核心区的“换乘王”；受益于张江板块的延伸，对浦东刚需客的吸引力较强。

缺点：

城市界面一般，城乡结合部即视感浓烈；商业体分散且业态偏低端，缺少大型的商业综合体。

教育资源No. 1：宝山杨行（浦西外环外）

这里适合兼顾“自住+教育”的家庭，有公办的九年一贯制学校，

可以买到房龄10年的商品房和新房！号线的起始站，浦西刚需市区客户外溢的板块，通勤便利，流动性较好。

缺点：

城市界面整体一般，城乡结合部即视感，路况不佳，大卡车较多；吴淞副中心的规划与发展落地周期较久，需要有等待的预期；周边优质的商业配套资源较欠缺。

400-500万预算，不是刚需落户上海，而是刚改！！

如果你是看重教育资源的买家，有10个一定要避雷前3个板块！优先选前4个板块！力所能及、为你的孩子够到好教育资源！

上海近郊的板块供你选择！

这10个地方，有地铁线路可直达市中心，

比较适合对小区有品质追求，可以牺牲通勤时间的购房群体，

虽然上海优质的教育资源一般在市中心，

但我们依旧可以从这10个板块里，找出教育资源最好的板块！

教育资源No.10：

教育资源No.9：

依次类推一直写到：

教育资源No.2

猜猜上海400-500万预算里，

教育资源No.1 的板块是哪一个呢？！

评论区说出你心中的答案！

我会从中抽取5名答对了的幸运房东，

赠送1小时上海买房1V1咨询服务！

为防止被人告抄袭，

我们最好是重新处理一下咱们抄的原文案。

举个例子，

原句是：
9号线地铁人流量太多，乘坐舒适感不佳；南北差异较大，南九亭是老城区，城市界面没有北九亭好，不少地方城乡结合部气息浓厚。

我们可以改成：

这个板块一南一北差异很大，如果你想参观城乡结合部，就去南九亭，如果不想，最好去北九亭。

如果你出行坐地铁，那么9号线地铁真的人太多了，能抢到座位就不错了。

原句是：

我们可以改成：

如果你想蹭这个板块的教育和医疗资源，你一定会失望透顶。来这里蹭教育资源，就是拿到了天坑开局。

但是！

如果你是想买到房龄10-15年的商品房，又或者你平常乘坐13/14号地铁线比较多，那么你很适合这个板块。而且南江桥板块也是大虹桥辐射板块之一。

注：这个步骤，不要试图用豆包去处理。

珍妮用豆包处理过五遍以上，豆包依旧很难做到灵活同义替换，他只能把以上文字机械性的改几个词。

当然也可能是珍妮投喂给AI的提示词不行，

如果有老板找到了快速同义替换以上文字的方法，欢迎群内分享哦。

修改意图

此处珍妮做了3次修改

第一次修改的内容在红圈处，

我故意锚住了我的目标客户：400-500万预算的，又还想要教育资源还凑合的买家

并且设置了悬念：“你一定要避雷前3个板块！优先选前4个板块！”

接着我把教育资源按照由10到1的顺序排列了一遍

可以看到，其实我只是把：

红圈处的内容提到了前面，

把蓝圈的内容往后放，

黄圈的内容照抄

到这一步，就完成了初步梳理

第二步，就是要做二次处理

我加入了红圈部分，为的是暗示读者：

我给你推荐的板块，就算再怎么要避雷，也不是什么垃圾板块，他们依旧是上海近郊的板块，是有地铁的。并且再次强调“哦这些板块适合什么样的人”“哪怕这些板块没啥好的教育资源，但我还是可以帮你找到这个板块里教育资源的no.1”

接着

到了红圈处，红圈处和蓝圈处，是有变化的。

这样做的好处，是故意留一个悬念，引起大家在评论区讨论。

而且用“送5个幸运名额赠1V1咨询服务的机会”引起更多人海量评论。

并且后期可以把这5个幸运儿在「咨询时提出的问题」和「咨询师的解答分析」，又拿来写下一篇文案，让观众更加有参与感。

具体场景/案例4&5（纯养号笔记）：

上海500-550w买房求推荐

如题，买二手房。

✅需求如下，欢迎推荐～请直接推荐小区名字最好哈

1.《浦西》

2.《外环内》

3.《2000年以后》

4.《纯商品房小区》

5.至少有一个车位，两个更好！（租赁就行，不买）

6.地铁1km以内

7.《两房》步梯房只看2/3楼，电梯房除1楼均可

——————————————

🚫以下两条硬性不考虑条件🚫

有任何一条都请不要推荐！切勿浪费彼此时间，感谢！

❌动迁房

❌塔楼

————————————————————————————————————

知识点来源4&5：（24年10月5日和9月4日发布）

https://mp.weixin.qq.com/s/AvEK_eY0SeC2f2sZt0DeNA

改写案例（现在我们把以上两份资料糅合改写以下）：

往下滑可以看到修改意图！

原内容（这个内容是小红书的一个真实用户发出来的，她希望有中介能根据她的需求推荐房子）

第一次修改（脚本）

上海500-550w买房求推荐

如题，买二手房。

✅需求如下，欢迎推荐～请直接推荐小区名字最好哈

1.《浦西》

2.《外环内》

3.《2000年以后》

4.《纯商品房小区》

5.至少有一个车位，两个更好！（租赁就行，不买）

6.地铁1km以内

7.《两房》步梯房只看2/3楼，电梯房除1楼均可

——————————————

🚫以下两条硬性不考虑条件🚫

有任何一条都请不要推荐！切勿浪费彼此时间，感谢！

❌动迁房

❌塔楼

500-550万预算想买浦西离地铁1000米以内的房子！到底应该怎么选！

没想到这个话题竟然在不到5天内让1560名网友和中介现场开撕！

如果你也是符合下方2个不要，7个刚需，就来看看这10个小区！

2个不要

拒绝动迁房！拒绝塔楼！

7个刚需

必须浦西！

必须外环内！

必须楼龄是2000年以后！

必须纯商品房小区！哪怕小区里有任何动迁房都不考虑

必须地铁1km以内！

必须有车位！两个更好！不用买车位！租赁就ok！

必须是2房！步梯只看2、3楼！电梯不是1楼都ok！

Hi，我是买房单边代理XX，只维护买方利益，帮上海房东X年买了X套房。

和中介不同，每个中介往往有限定的负责板块，他们只会给你推荐他所在版块的房源，即使其他板块就有你中意的房子，中介也不会告诉你。

一是因为他不愿意告诉你，毕竟如果你在其他版块成交了，也和他没有关系。

二是因为他确实也不熟悉其他版块的房源。

而我们作为买房单边代理，可以帮你全上海所有版块筛选房子，直接代替你去踩盘，

举个例子，如果你没时间看房。

我们就会提前去目标小区和房源踩盘，确保房源真实，把假房源全部筛掉，不耽误你的时间。

踩盘时，每个小区我们都会做优劣势分析，对筛选出的房源所在楼栋位置、楼层、户型、采光、噪音、其他不利设施等，

做详细的查验和记录，再配合录音、照片佐证，汇总成每日看房报告，及时发送给你。

同时，根据你最新的买房想法，随时调整看房方案。

blabla....

修改意图：

红圈第一步，是为了尽可能缩小命题范围，精准吸引目标人群，但是又不至于把这个命题范围缩小到“不能再小”以至于没人想看，所以我只写了三个条件“预算，地铁，浦西”

蓝圈处，是为了“搞得这个话题很像是很多人的热议一样”让网友以为“咦会不会我也有这个需求，我吃个瓜试试”

再下一步：

红圈处是为了提取原博主的需求

再下一步：

红圈处是为了秀肌肉，告诉别人我做过什么。蓝圈处是讲我们和中介的区别，绿圈处是举案例。

案例结束后就要真的推荐具体的小区了，这块涉及到珍妮盲区，所以不做分析。

具体场景/案例6

在买房的过程中，了解楼盘周边的“邻居”是非常重要、必不可少的。

特别是对于那些可能对居住环境或房价产生显著影响的因素，如高速公路，高架，铁路，飞机航道，化工厂，垃圾焚烧站(垃圾中转站)，高压走廊，殡仪馆和墓地等等。大家在买房过程中一定要注意！

下面我们为大家统计了这其中部分的“邻居清单”，包括地图落位和详细的列表清单，供大家收藏。

殡仪馆

殡仪馆作为处理逝者遗体和相关事务的场所，由于各种传统因素，以及功能的特殊性。其位置一直是购房者关注的一个重点。

在上海，殡仪馆的数量分布相对较为分散又均匀。

墓地

墓地作为逝者安息的地方，其位置同样需要关注，在上海墓地资源相对紧张，规模也不大。不过不管规模大小，还是能了解的尽量在买房之前了解清楚。以下是有一定规模的墓地及位置。

3）垃圾焚烧站(垃圾中转站)

垃圾焚烧站和垃圾中转站作为城市垃圾处理系统的一部分，其位置可能会对周边居民的居住环境产生一定影响。

好在上海这类站都在比较外围的地方，外环内仅有两处，其中一处也已经停烧。大家注意规避。

知识点来源6：（24年8月25日发布）

https://mp.weixin.qq.com/s/xiEteXLmtARzmqqtwzdJjw

改写案例：

上述知识点单用基本没啥效果，又或者只是拿来激起一番情绪价值，但是在房产这个业务上，只提供情绪价值是兑换不到钱的。

【房产boss已经告诉我：房产业务这个东西，他们拿真金白银的100万，找过最顶流的摄影师剪辑师试过了，如果只是激起情绪价值，就算有再多点赞，转化率也不咋行，提醒珍妮不要再走老路】

房产行业，想要兑换到钱，我们就得给人提供实用价值。

所以这个知识点咱们只简单分享改写思路：

XX-XX万预算！最容易不小心买到靠近高速公路，高架，铁路，飞机航道，化工厂，垃圾焚烧站(垃圾中转站)，高压走廊，殡仪馆和墓地的房子！

注意了！

如果你持有XX-XX万准备在上海买房，一旦中介带你去这些板块看房，你就要留意！

1. 殡仪馆：

浦东新区2个，在曹路和惠南！

闵行2个，在春申和闵浦！

以下地区均有1个殡仪馆，

宝山杨行！

虹口闸北公园！

徐汇龙华！

青浦盈浦！

松江车墩！

奉贤柘林！

嘉定菊园新区！

2. 墓地

（依旧按照上述方法，把各个板块拥有的墓地数量和板块名字排列一下就可以）

3. 垃圾焚烧站

（方法类似）

具体场景/案例7

（注：这条案例只是便于我们快速了解一些硬知识，但是：珍妮觉得这里面有些知识都要剔除掉。

比如：买家其实根本不关心“这些房子在不同时期是呈现出点状分布还是blabla分布”。

买家只关心：“我这个预算适合买啥板块，各个板块有什么优缺点，我要去这个板块买什么样的房子，有没有推荐的小区。”

这个博主，他把这些数据又是做成动态图，弄成环线分布图啥的，确实很专业。

但是真正要给他付费的人，并没有这么多耐心去看”这些商品房的分布是不是形成一个环形blabla”。

这个博主的操作堪比海外旅游业的笔记里经常有人把出行tips发出来。

实际上真正给我们付费的人，都不需要在小红书看出行tips。

只有白嫖我们的人，才会需要看出行tips。）

以下为“被珍妮剔除掉后的剩下案例部分”

【下图高亮部分为我们可以在写笔记时用到的句子。如果没有高亮，代表只需要在需要写“举例”的时候顺带挑几个说出来。不用全部说出来。举例子要举得精，去讲一个版块的优缺点，而不是跟念菜单一样报出一大堆板块名称】

400-550万能在上海买哪里？

自己中意的房子可能分布在哪里？你的预算能否上车中环，还只能在外环边缘打转？有没有机会购入中近期商品房，还是只能勉强上车老破小？上海各类型二手住宅的分布是否与体感一致，还是暗藏意外之喜？

本篇将结合上海二手住宅的分布情况，为400-550万预算的客群提供一些购房参考，欢迎留言！

在大部分城市，手握500万足以入住城芯地带，享受真正意义上的改善型生活。

而在上海买二手房，手握500万会被划定为一种比较“暧昧”的人群——刚改。

他们可以勉强脱离老破小的桎梏，在地段与户型面积之间做些自由取舍，但更高品质的居住体验尚不能强求。

总价400-550万近期商品房

首先来看房龄更新、品质更好的近期商品房。

内环以内符合条件的二手住宅寥寥无几，仅5盘分布在浦西，浦东并无符合条件的新盘。

内中环间该总价段的近期商品房反而浦东占比更多，仅在新杨思、北蔡、世博、花木板块。

中外环间，该总价段的近期商品房分布数量上浦东与浦西持平。

浦西集中度更高，基本全部分布在宝山，特别是上大、南大、淞南高境板块，浦东则分散分布在外高桥、森兰、金桥、周康、三林板块。

外环以外，近期商品房变多了。

比如嘉定自其江桥起至南翔、嘉定新城、嘉定北部，近期商品房非常集中地并拢在11号线两侧。

松江则是9号线沿线的九亭、泗泾、松江新城；青浦为17号线沿线的徐泾、赵巷、朱家角。

宝山集中在顾村公园、杨行及罗店（美兰湖）；闵行该价格段最多的近期商品房位于马桥、颛桥两个板块。

浦东外环外近期商品房不多且集中在南部，存量最多的当属周康。

总价400-550万中期商品房

接下来，是总价400-550万、2000-2010年以来竣工的中期商品房在各环线分布情况，整体密度明显变大，特别是浦西选择余地变多。

内环以内，除了外滩、陆家嘴这样的极核地带不见中期商品房的身影，其他各区各版块均有符合条件的住宅分布。

特别是静安曹家渡、江宁路、西藏北路、不夜城板块；长宁中山公园、新华路板块；虹口四川北路板块以及杨浦东外滩板块。

浦东则集中在洋泾、塘桥、花木、联洋板块。

内中环间中期商品房的分布也很有意思，西北部的宝山大华、普陀长征板块与东南部的浦东三林、北蔡板块呈鼎立之势，集中着内中环间400-550万总价中期商品房的绝大部分。

目及中外环间，形势有了逆转，浦东主力成了位处北侧的金桥、外高桥，浦西主力不仅有宝山区，还有普陀光新、真新板块以及闵行金虹桥、古美板块。

环线退让之后，能够发现上海西南与东北部的中期商品房门槛更高。

外郊环间，该总价段的中期商品房分布呈现一个向右倾斜的U字形，主力非常明显地集中在U字底部，即闵行莘庄、七宝、颛桥板块，松江九亭板块，正是如今看来居住氛围已然成型的地方。

至于浦东，基本集中在周康、川沙、曹路板块。

郊环以外，分布又呈现点状集中态势，松江新城、青浦新城、奉贤新城以及浦东的惠南板块。

总价400-550万早期商品房

接下来，是总价400-550万、1994-1999年之间竣工的早期商品房在各环线分布情况。

用400-550万买早期商品房，已经可以在上海内环内任意挑选了，虽然还是杨浦鞍山板块、普陀长风板块等内环边缘地带居多，但黄浦人民广场、淮海中路等板块也能发现符合条件的二手房了。

特别是浦东，比起花木、洋泾，更中心的陆家嘴板块拥有更多总价400-550万的早期商品房。

内中环间，该价格段的早期商品房分布均匀得多，基本能形成一个环形，特别是徐汇上海南站板块、普陀光新板块以及浦东的世博、金杨板块。唯一的缺口是浦东张江板块。

中外环间早期商品房的的分布，基本是以上中环板块的扩散，如闵行古美、金虹桥板块；长宁西郊板块；普陀真如板块；静安彭浦板块；杨浦五角场、中原板块。

外环以外，再次呈现点状分布，宝山淞宝、嘉定新城、青浦新城、松江新城，闵行七宝、莘庄、江川路，浦东周康、川沙、惠南。

总价400-550万老公房

接下来，是总价400-550万、在1993年以前竣工的售后公房在各环线分布情况。

总价400-550万的老公房，浦西的数量是浦东的数倍。整体分布状况与近期商品房截然相反，越是靠内，越是密集，越往外扩，越是稀疏。

浦西该总价段的老公房基本止步于徐汇上海南站、漕河泾板块；闵行金虹桥板块；长宁西郊板块；普陀真如板块；杨浦凉城、五角场、中原板块。

浦东则更为集中，基本全部位于陆家嘴，少量散布在世博和洋泾。

这部分住宅应当是最典型的“老破小”，但400-550万的总价能买到的面积不至于太逼仄，户型选择上也会多些自由度。

知识点来源7（24年9月14日发布）

https://mp.weixin.qq.com/s/knLMCoEnPK6SBVWIZTFC1w

改写案例：

注：上面这个知识点，其实又够我们分好几个选题去写了。

举个例子，不要老老实实把上面知识点写成“近期商品房、中期商品房、早期商品房”

而是要写成：

400-550万预算，想要2010年以后的房子！这X个板块供你选择！

【注：2010年以后的房子就是这个博主提到的“近期商品房”的意思。我们可以灵活替换楼房建成时间，去写成好几个不同的脚本】

其中有2个板块适合需要地铁线X号线附近的朋友！

3个板块适合来回地铁线X号线的房东！

剩下X个板块，如果不是没有其他选择，千万不要选！

因为他们的XX（此处可以举例子，比如举“商业配套”“医疗资源”等等）极其糟糕！

各版块优缺点如下！想要完整版优缺点的准业主们，评论区扣“捡漏买房”，我送你一份！

（注：此处涉及到板块优缺点的部分，我们可以去公众号或者抖音/小红书检索相应内容，一定会有人专门分析过这个板块，我们提取文字，照抄改写就okk）

具体场景/案例8

有人问：上海买房，预算500-1000万，哪些板块可以“捡漏”？

2分钟，给你选4个板块。都是实力大于名气，几乎没有泡沫的地方。

普陀区全能板块：长寿路板块

l 价值点：南京西路CBD直接辐射区，内环内+1000万以内+全能板块。

l 优势小区：苏堤春晓,音乐广场

l 单价：8-10万，两房1000万以内

l 交通：3/4/7/13/14号线

l 商业：毗邻上海顶级商圈--南京西路商圈，购物，餐饮便利

l 医疗：普陀人民医院

l 教育：九年一贯制江宁学校（准一梯队）

l 优劣势：区位比虹口，杨浦内环内好，房价相仿，性价比高。板块内次新房多，7/13/14号线途经未来发展主线西岸金融城，以及新天地，静安寺，陆家嘴等成熟区域。医疗稍微弱一些。属于基本面扎实，但很低调的板块。

浦东新区实力板块：杨东板块

l 价值点：绿化最好的板块，为陆家嘴服务的高端社区。次新房为主。

l 优势小区：东和公寓，香梅花园

l 交通：2/4/6/7号线

l 商业：陆家嘴世纪金融广场，锦绣坊，附近还有浦东嘉里城，陆家嘴等

l 医疗：仁济医院东院

l 教育：浦明师范小学+建平香梅中学

l 优劣势：板块以改善为主，交通，配套比较均衡，未来杨东还将拥有金融和中石化总部量大支柱企业，产业能级有望继续升级。适合既想要城市生活，又看中居住品质的人。

长宁区老牌中产聚集地：中山公园板块

l 价值点：最早三轨交板块，内环内+1000万以内+自住优势板块

l 优势小区：兆丰嘉园（一期），凯欣豪园，鸿凯湾绿苑，愚园名邸，

l 交通：2/3/4号线

l 商业：中山公园龙之梦，长宁来福士，玫瑰坊，上生新所

l 医疗：华山医院，华东医院，国妇婴

l 教育：愚园路一小，江五小学，

l 优劣势：中山公园历史底蕴深厚，最早拥有三轨迹的板块，交通，商业，医疗，学区什么都有，几乎没有短板，但开发较早，目前几乎没有新盘供应，哪怕有一梯队学区，但因为长宁学区均衡，几乎没有学区溢价。适合自住。

闵行区高净值人群聚集区：金虹桥板块

l 价值点：高端楼盘聚集，如古北壹号。市中心完美富人区模板。800万以内可买次新1房。

l 优势小区：静安新城，御翠豪庭

l 交通：10/15号线

l 商业：高岛屋百货，万科广场，古北1699，虹桥盛世莲花广场

l 医疗：美华妇儿医院，嘉会医疗，第六人民医院

l 教育：七宝实验小学+七宝实验中学

l 优劣势：金虹桥配套高大上，国际学校云集，整体容积率偏低，市中心闹中取静的理想之地。受到漕河泾开发区，徐家汇，虹桥古北三大高能级地段辐射。实力大于名气。

落到实处的，才是真的。愿你买到满意的房子。

知识点来源8（24年9月4日发布）：

https://mp.weixin.qq.com/s/AvEK_eY0SeC2f2sZt0DeNA?poc_token=HEu5GGej42UpAwKr7rRu8i5aDwNitYClL65g1_Ad

改写案例：

以上信息，如果想要出爆款，要按单独的板块去写。而不是只说4个板块，浅浅提一嘴每个版块如何。

举个例子，假如我们是把上面信息中的【闵行】金虹桥板块拿来写。

我们的文案/脚本结构就可以是：

步骤	步骤拆解	脚本
1	抛出问题，浅浅说出答案	预算500-1000万，想在闵行找到没有泡沫、可以捡漏的板块？就来闵行金虹桥！
2	植入引导语	如果你想知道金虹桥板块的房子最低能砍到多少，评论区留下你看中的小区名字，私信我，我告诉你答案。
3	介绍金虹桥板块的用户画像、交通、商业、优劣势。	这里有一大堆高端楼盘，比如古北壹号，简直是市中心完美的富人区，800万以内就能买到次新1房。如果你平时坐10/15号线地铁，那么这个板块为你量身打造。医疗方面，三甲医院有X个，比如blabla。商业配套方面有：高岛屋百货，万科广场，古北1699，虹桥盛世莲花广场。板块整体容积率偏低，市中心闹中取静的理想之地。受到漕河泾开发区，徐家汇，虹桥古北三大高能级地段辐射。实力大于名气。
4	重点提一嘴这里的学校情况，比如七宝实验小学和中学怎么样。	这里有很多国际学校。重点学校有七宝实验小学和实验中学。升学率XXX。
5	接着重点介绍这个板块的两个优势小区，比如“静安新城”和“御翠豪庭”	这个板块里有两个优质小区很适合预算500-1000万的准业主购买，分别是静安新城和御翠豪庭。
6	以“XX小区为例”	今天和大家分享一下静安新城。
7	植入引导语	如果想了解静安新城哪些房子溢价，哪些最值得买，评论区抠666，私信我，我给你答案。
8	植入“历史最低成交价和最高成交价”，并说明楼层，借此让观众有对比参照物。让观众觉得自己不是“最高价”成交的接盘侠。	这个小区，历史上最低成交价是XX元/平。最高成交价是X年，以XX万平成交的那套低/中/高楼层。
9	植入近半年、近一个月的挂牌价、挂牌数量趋势。	而现在，这个小区的挂牌价是XX万/平。成交价从24年X月开始，呈现下滑/上升的趋势。近30天内已经挂牌价涨/跌了X%。挂牌数量相比一个月前多了X套房。
10	植入近1个月的成交数据。	从成交价来看呢。进入10月以来，小区只成交了X套房源，分别是XX万的中楼层，XX万的高楼层。
11	分析最近的成交价是业主买贵了还是赚到便宜了。	然而，这个小区同样的户型和面积，在今年以来的成交价是XX万，相比之下，这个成交价格真的很低。
12	分析现在依旧挂牌的房子是什么情况，调价记录有几次，谁是刚开始挂牌的，哪套房子带看数量不行，房东很可能不急着卖。体现自己对这个板块/小区特别熟悉。	现在挂牌的X套房源里，3室的有X套，2室有X套，1室X套。其中XX层那一套已经调价X次，XX层是刚开始挂牌，XX层挂牌了X个月，带看数量依旧非常少，房东很可能不急着卖掉。
13	收尾，告诉大家：如果你在这个板块买房，不清楚买哪里，怎么买最划算，可以看我头像私信我。（下达指令）	如果你正在买房，不了解应该买哪里，怎样买最划算，可以点我头像私信我。
14	秀自己的履历，介绍自己和中介的区别。	我们拥有X年帮房东买入X套房子的经验，和中介不同，中介只有推荐自己管辖范围内的房源才能拿到佣金，且不熟悉管辖范围以外的房子。而我们是只维护买方利益的单边代理，不会只推荐给你“属于我管的房源”，而是能帮你全上海筛选房子，并且和房东砍价，帮你买到最适合你的高性价比房源。

1.1.2 不知道自己的预算应该提到多少可以买最合适的房子？

由此衍生出来的问题又有：

手里有XX万存款，在没算家人帮助下，去够一个几百万的房子比较合适？

具体场景/案例1：

火箭哥今天就以套均总价460万，全商贷30年为例，做个算术题：

首套首付15%，月供约1.76万/月

首套首付20-25%，月供约1.57-1.67万/月

2023年上海平均工资为1.2万/月，夫妻则为2.4万/月，

即使能负担1.7-1.8万的首套房月供，估计很少有人会这么做，供完🏠，两个人就剩下6k生活费，真够节衣缩食的。

1000万的房子，就更不用奢望了。

首付15%贷满的话，家庭月收入若低于7.6万就是扯淡

首付25%的话，月供也超3.3万，工资不够月供的。

这还只是月供上的压力，对于年轻人更是不用说了，没有爸妈的支持，想在上海买网上所谓的“1000万刚需房”都是做白日梦。

知识点来源1（24年10月10日发布）：

改写案例：

上述内容可以拿来做一个比较偏“给客户提供情绪价值”的选题。

如：

步骤	步骤拆解	文案
1	一般来说，“300万”预算的房东，我们要尽可能少吸引一些。但是做自媒体就需要有养号笔记。如果我们只赚世界上20%的人的钱，那我们也要借助剩下80%的人的力量，去把笔记数据刷的好一点，让平台给咱们涨账号权重，这样我们的笔记才更有希望被更多20%的人看到。所以“300万”“500万”都是为了吸引世界上80%的人看到我们。当笔记数据好了，账号权重高了，就越有机会，让平台把我们推给有1200万预算及以上的人。	在上海，买一套300万，500万，800万，1200万的房子，要准备最少多少首付，才能还贷压力最小，不至于一家人节衣缩食呢？
2	说一个普通人的现状，吸引更多普通人对号入座。	2023年上海平均工资为1.2万/月，夫妻则为2.4万/月，
3	讲述一个比较悲惨的情况，让人知道首付15%买套刚需房，会要承担多少还贷压力。	如果这对夫妻买了总价460万的房子，假如全商贷30年，那么首套首付15%情况下，月供就已经达到了1.76万，他们两个人就只剩下6k生活费，真的很节衣缩食。
4	接着继续提到普通人现状“夫妻月收入总共低于3万/月”，再给出大家平时买房子的常见预算，帮人算一下首付和月供	如果夫妻二人月收入总共低于3万/月，那么，想在上海买300万，500万，800万，1200万的房子，你至少要准备这个数字：
5		300万，首付XX万，月供XX
6		500万，首付XX万，月供XX
7		800万，首付XX万，月供XX
8		1200万，首付XX万，月供XX
9	收尾。收尾方法和上一个案例中的分析相似。