上海卖房单边代理-（从16个方面分析）+珍妮带人、培训人的底层逻辑拆解

Hi，大家好呀，因为我明天有些事，所以我把今天和明天的分享一块发出来哦

这次分享包括：

上海卖房单边代理的打法（从16个方面分析）

珍妮带人、培训人的底层逻辑拆解

在前几天的分享中，我们已经梳理完了这个赛道：

封面，封面和文字标题，正文文案结构，客户痛点的打法。

现在我们还差3步，

就能把这个赛道的打法全部摸清楚，

这3步是：

上海什么板块，什么价格的房子最难卖出去、最需要卖房管家？原因是什么？

怎样把“单边代理”的广告植入用户心智，让他们明白“为什么要找单边代理？”

怎样让用户知道：我们和其他单边代理有何不同，让他们知道“为什么是找我，而不是找别人做单边代理？”

在这之前，我们要先把上海楼市的信息先搞到手，分析一个全局。

这是珍妮在魔都财观公众号找到的资料，上海楼市的秘密，全部都在这里了：

https://mp.weixin.qq.com/s/2JS52jQbNkeciCRb8jV_pQ

我们要做的，就是把这里面的内容进行梳理：

注：每个资料，珍妮都有做对应的改写。

改写时：黄色高亮对应黄色高亮，蓝色高亮对应蓝色高亮。

依此类推。

大家可以发现改写的逻辑，然后根据这个方法去改写。

1. 上海跌的最猛的房子是什么？（珍妮：这里面包含了难以卖出去，卖出好价格的房子）

一是政策影响的学区房；最典型的就是高兴花园，房价直接腰斩。

但是这类房产的本质下跌是学区政策变化带来的“确定性”下降。

过去很多没有落户、年限不够的都能上闵行最好的公办学校。

家长会为了自身欠缺的条件、上学确定性付出更多的成本，因而产生了极高的溢价。对口学区变化，自然是本质性打击。

二是伪豪宅泡沫；比如苏河湾中心润府，一直标榜自己是豪宅。小区顶峰价格20万成交，不过现在的价格已经回到16万了。

地段来看，确实周边都是豪宅林立。

但是小区两栋楼的配置、真石漆的外立面很难撑起豪宅的门面。和中粮天悦壹号是没法比的。

开盘时面对的客户其实也都是中产，谈不上富豪。

三是估值核心出现变化了。说一个小区，大家就能理解了：静安中凯城市之光。

大户型价格已经从18万滑落到12万。

20年前这个小区也算是上海顶流，但是随着上海产品和购买喜好的变化。

曾经的豪宅已经没有号召力，因为不再有真正的富豪把中凯当做选择，甚至是放入备选项。客户就是普通中产。

内环内很多20年朝上的小区都经历了这样的下跌，回到当下属于自己的位置而已。

2. 上海买房现状：

事实是，上海核心区的优质二手房在止跌企稳了。内环新房14-17万，二手才9-11万。新房得房率才70%不到，超高物业费停车费，而二手房得房率80%。其实有一部分人已经意识到二手的性价比出现了。能砍价的市场就是个不好的市场么。只能说是个比较残酷的市场，但是对于买家来说就是个好市场。

3. 上海买房的人在担心什么？

想买，但是安全感不够。买涨不买跌的时候，共同预期是涨，所以安全感来自共同预期涨。

买房的权利从未像今天如此之大，只是不知道该怎么买而已。其实很简单的原则：控制杠杆、降低预期。以前很多人有月供没首付，但是现在更多的人是有首付可能哪天就没月供。

4. 卖不出去的房子，多少钱，价值多少万？

参考资料1: 300多万的楼梯房。

房东1，价值300多万的楼梯房，原本一直自住，去年全家搬到新买的另一套房子里。

这套房子从去年国庆节就开始挂牌出售，到现在价格一降再降。

看房的人没几个出价，一出价必是屠龙刀。

房东说，现在的价格比最高点降了近一百万，实在肉疼，索性不卖了，拿出来出租，只要租客靠谱，租金都好商量。

至于未来的房价，房东的意思是，反正钞票是会越来越多的，贬值是大趋势。

他也不急着用钱，这套房子户型方正，楼层好，拿着也安心。

参考资料2：价值200多万的楼梯房，以为可以方便孩子上学用，结果被坑了。

房东2，价值200多万的楼梯房，前几年买了准备给孩子上学用的，听说附近要建个不错的名校分校，这个小区对口。

结果房子买了，孩子大了，到现在学校还没建好。

如意算盘落空，就准备卖掉，发现如今的价格比自己买的时候跌了至少40万。

房子自己一直也没住，都是拿出来租的，去年租客搬走后挂牌出售，价格也是一直在跌，现在不想卖了又拿出来出租了。

小张看了下，这套房子内部装修家具十分简陋，确实不是自住的风格，自己也不喜欢，除了离地铁近点，没什么突出优势，直接pass掉。

参考资料3：楼梯老公房，一直空置。

房东3，家里老人名下的一套楼梯老公房，一直空置。

本来想着卖掉，但老人一直不同意，现在同意了，结果发现价格跌太狠了，所以拿出来租。

价格相比周边同户型便宜不少，但是内部装修家具都很老旧，需要自己改造。

小张说想考虑下，没想到第二天就租掉了。

参考资料4: 500万以内的刚需房，都在郊区，被人狂砍价。如果不降价，很难有人买二手

上海郊区长期有大量土地供应，500万以内这样的刚需产品不缺房源。

随着房地联动价上涨，二手价格下降，500万以内刚需新盘一二手倒挂正在逐渐拉平。

如果进一步考虑5年限售的持有成本，这类房子的投资属性就很低了。

从需求端看，上海500万以内不论是新房还是二手房都是入门级水平，勉强在上海上车。

未来卖出时，接盘同样为刚需客户，价格敏感度高，如果不是特大利好，房价暴击可能性小。

5. 卖不出去/不好卖的房子，在什么板块？

5.1 城市死角方向

上海地倾西南，相对应的东北角很多地方发展就弱了很多。

而且东北方向靠长江，天然发展受限，上限注定不高。

浦东东北方向优先森兰，外高桥这里就弱了很多。

外高桥板块里面也只有少数的项目和房源能够达到800-1000万的水平。

非要在这里买个160平的改善，确实没有必要。

此外像高境板块，板块被铁路严重分割，又是三区交界的地方，自身条件就不好。

主要的生命线3号线客流也很一般。

不要看富贵邻居新江湾都12、13万了，高境只有7万的命。

大户型1000万重仓这里，以后涨不起来，是不是要拍断大腿。

5.2 全市老破小&五大新城&某些其他版块

上海500万以内可以买到的区域有：

1、全市老破小。

2、五大新城：松江新城，嘉定新城，青浦新城，临港新城、奉贤新城。

3、某些其他版块

浦东：航头、新场、宣桥、惠南、祝桥、合庆、曹路、外高桥等；

宝山：杨行、顾村、罗店、月浦等；

嘉定：安亭、外冈、嘉定老城、马陆、徐行等；

青浦：华新、白鹤、重固、朱家角等；

松江：泗泾、洞泾、新桥、佘山、小昆山、松江老城等；

总体来看，第3点里面多数区域并不理想。很像小昆山、白鹤等地方不要说投资，自住都不建议。

老破小如果不是考虑上学，也不推荐，无投资价值。

几个新城里面，临港天量供应，规划兑现的时间长，不建议。奉贤新城是内循环市场，不建议。青浦新城产业基础偏弱，以商贸、旅游休闲为主。

这里面还有机会的首推嘉定新城、松江新城。

两个区域产业底子好，人口基数高，教育基础都不弱，配套也比较成熟。

嘉定新城链接江苏、松江新城链接浙江，发展上限高。

今年嘉定新城的理想之地首开的时候，870套房源，1800多组客户认筹，触发积分。

上一个推出如此大量房源，还有大量认购的还是2020年的蟠龙天地。

但是那是在2020年，如今是2023年了。

5.3 老闸北：永和板块

这个板块大家可能听的少，更多的是听说过阳城和大华。

永和就在这两个板块边上。

让这里出名的应该是新静安搞得市北高新总部在这里。

除此之外，这个板块并没有多少亮点。

尽管永和板块属于新静安，但丝毫没有静安的气质，反倒宝山的气质很接近。

老房子扎堆，城市界面老旧。

轨道交通上面，尽管有地铁1/7号线，但最近的地铁站也要1.5公里以上。

板块中间位置的居民，地铁通勤还是很难受的。

这里呢，学校医院也很一般。

商业上自己没有，主要依靠宝山的日月光。

整个区位来看呢，永和的东南西北都是穷亲戚，想起飞难于登天。

正东方向上，是虹口的凉城和江湾镇，也是虹口最难的两个板块。

凉城连个地铁都还没有，肯定指望不上。

西面呢，是宝山的大华和大场。两个板块本身性价比还是不错的。

只可惜，这两个板块自身的造血能力也不足，还等着真如副中心起飞带一把呢。

等到永和，那得猴年马月了。

正北方向，有铁路南何线，直接封印住了北向的发展。

正南方向，阳城自己还要吃一吃大宁的发展呢。也管不了永和。

没办法，整个老闸北历史上都很难，经历了战火，底子太薄了，一度是棚户区聚集地。

也难怪，当年整个闸北并入静安，很多老上海人觉得是高攀了。

永和这里买房，还是要谨慎一些。

不要看大宁金茂府冲到了14万，洼地永和就能涨起来。

错过了上海高速发展的时候，洼地就是洼地，翻身太难。

5.4 杨浦的东北角

这个板块在杨浦的东北角，可以说是杨浦最偏的一个板块。

坊间外号“杨浦区的西伯利亚”。

这里可以说是杨浦最没有发展希望的地方。

地铁呢，目前只有一根挤得要命的8号线。

尽管未来的20号线东西方向，从嫩江路站穿过，但太过靠南。

板块内有90%都是老公房，约10%的小区是2000年以后的。

主要是因为当年的工人新村建设太过密集，没有预留地块来搞新的开发。

十几年间，很少有新楼盘宣传。

除了上海北四区的人民清楚这个板块，可能很多老上海人都不记得这个板块的存在了。

中原板块内部的教育资源也比较一般。

小学初中没有一个是区级一梯队二梯队的，隔壁的新江湾城学校倒是很不错。

可是，基本没有好资源向中原板块倾斜一点趋势。

商场呢，板块内也不过只有小小的中原城市广场和欧尚超市。

从产业规划来看，中原板块大部分规划为战略发展区，自身几乎难有新增产业。

西面的新江湾城倒是有产业，但又被宝山的大吴淞规划借走了。

新江湾城以后，大概率是往西北拓展。

中原板块，看不到任何出路。

也许，中原可以等一等，未来老房子拆迁。

不过，目前看希望依然渺茫。

近二十年来GDP增速，杨浦一直是在市区垫底。

杨浦估计也是有心无力。

中原板块的发展，也只能是自求多福了。

5.5 普陀：甘泉宜川

这个板块，估计是普陀去最尴尬的板块。

整个板块是上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。

7号线擦板块西边而过，3、4号只留下了中潭路一站地铁。

板块北面去个地铁站，累的要死。

经过铁路去中潭路地铁站的天桥，更是被网友吐槽是“上海难度最高的天桥”。

过个天桥能把胖子变瘦子。

明明眼前就是地铁站，几层的楼梯能把人累死。

要是推个共享单车，那简直是噩梦。

东西穿行的铁路，把宜川和普陀主城区分开来。

宜川的城市界面和铁路以南城市界面几乎两个世界。

上海的城市化，到了甘泉宜川这里，就像冰封停止了一般。

城市界面几乎和二十年前没有什么两样。

没有什么新发展，房价也是波澜不惊。

这让都让人怀疑，这还是不是内环边上的板块。

这里老上海人很多，生活气息很浓厚。

你时不时可以去花鸟市场凑凑热闹。

板块里面小区房龄比较老，70-80年代的比较普遍。

但是又比曹杨板块60年代的要年轻，可价格也比曹杨同样年轻，便宜很多。

房子新一点，还要更便宜一点。

甘泉宜川真是没得救了。

这里没有产业规划，通勤也不够便利。

未来，很难有大的发展。

5.6 菜鸡的某些外环板块

之前我在写外环买房避坑的时候，提到过要避开一下板块：

崇明北、崇明长兴岛、金山全境；

宝山的月浦；

松江的小昆山；

虹口凉城；

嘉定的徐行、外冈；

青浦的白鹤、香花桥；

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林；

浦东的合庆、泥城、书院、宣桥。

本质上，也是这里缺资源缺时间。

这个也没有办法，一个城市的资源是有限的。

上海楼市，就是有分化，有高有低的。

最后的最后，我想说一句：

请记住，有些板块是成熟定型的，有些是未来可期的，有些是没有前途的。

那些没有前途的板块，就是你要避开的坑。

不要有奢望，有机会翻身。

6. 卖不出去的房子是什么房型？

摘自

https://mp.weixin.qq.com/s/Igd_xRxYiCQ3hymtMHriww

6.1 第五类：上海的那些超大社区 （和广州的祈福新村很像）

上海康城最近又有个负面新闻出来。负责小区班车的锦旗客运公司跑路了，据说这公司跑路前还大范围拉客户充值。本来就没有地铁的小区，现在又失去了小区班车，业主出行更不方便了。上海康城作为上海典型的超大社区，问题是越来越多。过去这种大社区是群租的重灾区，经过整治以后好多了。

但是现在小区的管理依然谈不上多好，小区里小电驴、三轮车、拉货车等等非常常见。

整体的小区面貌也是非常老旧。作为巅峰时期拥有10万住户的小区，在目前的市场中也是非常艰难。目前小区仅展示的挂牌量就200多套，这体量那就是个新楼盘开盘啊。同一时间挂牌量这么大，互相杀价肯定非常严重。

想快速卖掉，必须要降价，否则根本打不过竞品。网上能看到的挂牌价都到了3.7万/平，这基本上2019年底的价格。

除了上海康城，还有大家熟知的中远两湾城。现在的房价已经被业主们割肉割到7万以下了。此外，很多几村几村的老公房本质上也是这种超大社区。他们都不是和其他板块抢客户，自己内部就卷的飞起。

这种大体量小区，在下行周期，卖房真的是一场踩踏。

6.2 第四类：上海的老大楼

老大楼一定是比超大社区更为魔幻的产品。老大楼很多都是90年代、2000年初的产品，塔楼高层的形象让他的辨识度非常高。但说到底，这玩意就是个过渡期的半成品。当时就是从香港学来的，感觉土地利用效率很高，又能解决大量的居住需求。后来我们自己的开发水平上来了，才明白被坑了。所以早就没人去开发这种产品了。老大楼现在讲起来全是问题：得房率低、户型奇葩、采光成迷、没有物业概念。很多市区的老破大都是商业、办公、住宅混在一起，人员非常复杂。最重要的是成交根本不活跃，你们打开某家的网站看看，很多老大楼小区一年能成交1、2套就不错了。上海楼市的定价权是在年轻人手里的，你问问有几个年轻人想去接盘老大楼。关键现在的老大楼本身就已经“跌成狗”了，也没见成为上海楼市的主流成交产品。比如近期南京西路板块和一大厦成交一套166平，单价才5.6万。这么核心的地段，却只能卖一个远郊的价格。

而就在这小区旁边的次新房远中风华园现在的价格还有13万+。就是附近的老破小价格都要比他贵。买家以为自己在捡漏，卖家觉得你就是那个漏。

6.3 第三类：郊区商住楼

太多人沉浸在商住楼描绘的美好世界里。这是妥妥的韭菜盘。

李嘉诚当年在真如干的就是这个事，把办公都弄成公寓卖了。很多人觉得商住楼又不要购房资格、又便宜、还有投资潜力。但真实的情况是，商住楼就是消费品。

不能落户、不能上学、水电费高、梯户比高、采光差、卖的时候税费奇高……要么买了就持有一辈子，要想卖基本就是亏钱。

商住公寓的目标群体：没有房票或预算不高的年轻人，手头有一些闲钱但不够买房的投资客。开发商当年搞这个，就是因为办公商业不好卖。包装成类住宅，总价又低，就能让很多人上车。

现在在各种社交媒体上依然能看到很多卖商住楼的，抛出极低总价吸引客户。市区的公寓都没什么价值，远郊公寓的价值全靠画饼体现。青浦这个绿地的公寓，现在就卖2.3万，去年还有人花3万多买这个。

原价买都要亏的事情，更别说买贵了。投资这个事情，真不是有钱就行。

6.4 第二类：环沪的投资房

环沪处处洼地、遍地黄金，是楼市最大的谎言。

大多数的环沪都只是开发商制造出来的虚假繁荣。你叫的上号的城市，全部打着环沪的旗号，收割购房者。启东、太仓、常熟、花桥、淀山湖、嘉善、平湖、海盐、汾湖、南浔、杭州湾……环沪概念的气球吹的有多大，暴击就有多猛烈。

恒大海上威尼斯现在二手已经3000多一平了。没有最惨只有更惨，这里的房价已经成为了无底洞。

像碧桂园在平湖独山港这种地方造房子卖给上海人。

当时开盘的价格9000块，70多平的户型，总价只要65万。当时的宣传广告是，首付20万，日供80块。如此“便宜的优质房产”对于上海的有钱人确实很有诱惑力。很多人抱着的心态就是，价格都这么低了，就算不涨也不会跌了。现在这里的二手房挂牌跌到6000元了，价格应该还能谈。

6.5 第一类：海景房

这是妥妥的交足了智商税。海景房里面埋了太多的投资客户。上海最著名的海景房应该就是奉贤海湾这里了。当年从外地花重金运来沙子，打造了4A级景区碧海金沙。还号称打造世界第九大湾区。人口、产业都没有，说白了就是纯画饼。

现在这边的棕榈滩海景城1万/平就卖，大概率还要降到1万以下。

房产之所以会有价值，是因为有学区、医疗、商业、交通、人口、产业等的加持。

而不是靠情怀。其实不光上海，全国的海景房都是这样。你去看看乳山的海景房，现在5万块就能买一套。价格直接媲美鹤岗。

当年乳山忽悠了一大批老人过来买房。幻想退休后的美好生活，把这房子当做晚年安全感的来源。这就是鱼香肉丝里没有鱼、老婆饼里没有老婆、买保健品指望延年益寿。除了乳山，还有杭州湾、崇明岛、广西北海、惠州大亚湾、海南岛……一套房困住了一个家庭一辈子。

7. 鸡汤/买家卖家心态描述「金句」：

金句1：

你对房价有没有信心，归根结底还是对经济有没有信心，对国运有没有信心。

金句2：

在经济快速上升通道中，房子是普涨的，好资产、坏资产的差异不明显。

你回头看就会发现：

自己的老破小和旁边的次新房都在拼命上涨；

自己随便买的房子翻了好几倍，中国巴菲特不是我还能是谁；

自己杠杆循环买房，住进了内环豪宅，上海第一操盘手非在下莫属。

普涨是时代给你发红包。

接下来能赚钱的，依靠的是你对买房的高认知。

8. 卖房过程中遇到的困难：

1）快签单前，被邻居背刺撬客，拉低了整个小区的房价

最近我们的一个粉丝朋友吐槽，真是被邻居坑死了。他已经卖房半年多了，眼看就有成交的希望，结果让人截胡了。去年上海松绑政策后，他就开始考虑卖房置换了。当时的预期比较高，结果挂出来以后价格高一直卖不掉。经过半年多的纠结后，终于是降到了市场水平。

降价后的两周明显多了很多看房客户，而且有了一组意向很强的客户。朋友的房子是小区的洋房，本身比较稀缺，挂牌1165万的价格已经是小区性价比最高的房子了。

同户型的房子只有一套在挂牌，据说卖房意向度并不高，装修也不如自己的房子。本来以为十拿九稳的事情，谈判当天客户说家里有事不买了。

朋友也是一脸懵逼，我都想好了准备接受客户再砍一刀，最后客户不谈了。后来通过其他中介了解到，客户恰恰就买了另一套。“人家知道我这边的客户成交可能性高，悄咪咪的直接降了100万，把人撬走了”。

谈判现场又让了一点，1063万的价格客户迅速就签字了。这感觉就和吃了苍蝇一样恶心。

我相信，有同样遭遇的房东不在少数。邻居不仅先跑了，还留下了个很低的成交参考价，其他房东的房子都没法卖了。再降下去可能连置换的钱都不够了。

这真是房价砍多少刀，不如关键时刻背刺一刀。

2）如果自己房子降价太狠，会触动邻居利益，被邻居抹黑

之前看到有网友在卖房时，遇到被邻居捣乱的。只要有带看，邻居就说这家S过人。实际上人家是正常“生老病死”，并不是什么特殊情况。

但是传出去的话就不一定被说成什么样，一般买家也都是宁可信其有不可信其无。降价比较狠的时候，肯定会触动到其他人的利益，被人造谣也没什么奇怪的。更离谱的还有为了自己卖房子，给别的房东“无中生有”。这种人在摸排了小区的竞争对手以后，对威胁比较大的房子针对性下手。比如小区曾经有过跳楼事件，他就到处散播这个房子价格低是有原因的，千万别买。

明明不是你房子发生的事情，但是描述的内容明里暗里都指向你。主打一个：我卖不出去，谁也别想卖出去。

这和市场好的时候，“团结业主”的“神操作”形成了鲜明对比。曾经听过牛市时前滩业主是如何卖房的。着急卖房的房东会在卖房群里广告，其他业主配合他提高挂牌价，让他变成小区价格最低的房子。在不砸盘的情况下，“变相降价”顺利卖房。不得不说，淘宝双十一的套路真是让他们玩明白了。

9. 现在急着卖房的人分为哪几类？

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