上海房产单边代理正确打法&错误打法-珍妮线上获客

Hi，大家好呀，

今天分享的依旧是：

上海房产单边代理正确打法&错误打法

昨天我们提到，要去非小红书平台扒房产大V的观点，

原因是现有的大V做小红书做得不太行，抄他们的小红书，我们会跟着抄到沟里去。

所以要去公众号，视频号，抖音，b站等平台，整理他们的观点，糅合改写，变成小红书味道的帖子。

一、整理观点小技巧：

假如我们是看公众号整理观点：

1）用搜狗搜搜这个网址，输入这个公众号的名字，一键找出该公众号所有热门爆款帖子

2）直接进这个公众号，看他每期上第一栏放的是什么帖子。能够摆在第一栏的，一定是他觉得最重要的帖子。

3）进了这些帖子后，留意他结尾处给每篇文章打的标签。通过标签可以找到所有该系列的帖子。

比如我们扒到以下三个分类：

买房技巧

市场分析

避坑指南

4）点进这些帖子后，不要从头到尾看帖子，只看大标题。大标题跟我们要的东西无关，就不用看了。

我之所以懂他们的套路，是因为我16-17年写过公众号，通过做公众号卖出去过一些东西。

这是我们整理到的观点和业主痛点，适合拿来糅合改写变成小红书笔记：

二、观点整理（用来糅合改写放入正文）

中介只关心：

能不能成交

能不能快速成交

能不能在自己手里成交

给中介奖励、多挂牌，对卖房没有太多用处。

因为如果成交难度太大，推广着费劲，中介拿不到奖励和中介费，他是没有什么动力推广咱们得房源的。

房子分为四大类，只有前两类的房子，中介最会用心给咱们推：

第一类：

房子性价比高还签了独家，中介会开心死。

独家能保证房子只在自己手里成交，不会白忙活。

签独家=你只能在他手里卖。

你会被他pua砍价，只要砍价砍的最够狠，你又同意了，他就能拿到中介费。

第二类：

没有签独家，但房子性价比高=中介也会给你狂推，因为最好卖。

第三类：

没有独家，房子性价比低，但相对优质的房子=要找到对这个房源很满意的买家，会很耗时。中介没那么想推。

第四类：

没有独家，房子性价比低，不优质=没有中介推。

大部分业主卖不出去房，是因为他们只懂卖房的皮毛，他们不理解：哪种情况下，中介才会愿意给他们推买家。

大多数业主只懂：周边找中介，挂平台，打扫房子，多拍好看的照片，多挂几家平台，不能签独家

等到调价电话就调价。

其实房子卖不出去的根本原因：

国内房产经纪人是中介，做的撮合交易，不保证任何一边的利益，所以他们是墙头草。

中介想的是怎样给买家提供低价房源赶紧卖出去。

如果房子不是中介想推的那一类房，再怎么打扫，挂平台，也很难让中介有动力推。

中介最牛掰的一点在于，他有大量的买家资源和渠道，一定要加大曝光量，让更多中介知道，并且愿意推咱们得房。

旧房子现在卖不出好价格，想置换新房子，要不要再观望？

盲目等到旧房子能到好价格的时候去买，再置换只会付出更大的置换成本。

万一要换的还会跌呢?我得观望一下。

那你得想一下，大家都在跌，那把跌的多的，变成跌的少的，只看短期利益，也是不亏的。

三、业主痛点整理（用来放入开头段和结尾段，狠狠戳业主心窝窝）

首付都亏没了。

不算利息，现在卖亏了60万。

降了50多万了，还卖不出去。

最高峰300万，去年有业主看中，给我218万，我咬死220不同意，今年196w出的。

我家因为一万没谈拢，现在我老公后悔死了，已经跌了50万了。

四、上海卖房现状整理（用来糅合改写，体现自己很专业）

不是跌穿底裤才能快速卖掉。

我也想看看这一天就卖掉的老破小到底有什么特点。为此我搜集了近一个月某家有成交记录的40多套老破小小区房源进行研究。所有的案例按照某家网站记录成交周期在14天（2周）以内的。

表中的成交房源全都是随机找来了，涉及上海12个区。整理完，

确实有不少发现：

1）快速成交不代表最低价在我们统计的42套快速成交的房源中，有29套并非小区最低价。其中24套既不是小区最低单价，也不是该户型在小区的最低价。

如果还有人以此疯狂pua你降价卖房，你就把他扔进黄浦江里。

老破小只是老了，不是死了。

你的房子在当下好不好卖，是要突出性价比，而不是一味地最低价。

但有一点要承认，所有的这些老破小对比2010-2022年的高点肯定是降了不少，只不过有的多有的少。在老破小这个品类已经大幅回调的基础上，已经没必要搞最低价卷自己的行为了。

2）核心板块或使用价值高像大宁、金桥、梅园、金杨、莘庄等一些核心板块的老破小一定程度上是可以避免无底线砍价的。

核心区的老破小使用价值依然比较清晰，地段价值的基础分会比较高。

此外像田林、彭浦、北蔡、五里桥等一些通勤生活便利的板块，只要合理定价，客户都是可以接受的。

我们过去和大家说卖房精准定价非常重要，因为房子的价值是多重因素的叠加。让价格符合房子的价值，是你不被大放血的前提。虽然大家都受到大市场影响，但是自身的走势可以出现差异化。

反而是很多卖房周期很长的房东更容易砸盘。被长时间反复拉扯心态，从高价一点点磨下来，最后绷不住了，直接就搞个最低价。

既错过了很多时间，也错失了房子的真实价值。

3）仍有几类老破小无法避免卷价格的局面趋势上是成交更理性了，但是有些房子想要快速卖房还只能降价。

毕竟没什么核心竞争力了。

第一类就是远郊老破小可以看到，金山石化、嘉定老城、宝山顾村淞宝、老闵行等地方都是最低价。

我们以前文章踩金山、淞宝这些地方，事实证明熊市的时候就是这么残酷。金山石化六村这套的单价已经到8700元了，大概率是2015年以前的价格了。

第二类是老破小小区里面的大户型上海楼市发展到今天，老破小的使用场景已经非常确定了。

主要面向的还是刚需上车，或者是挂户口上学的。大面积在多数情况下都是劣势，是违背市场的。即便你是在核心区，也不能避免。

长宁仙霞的虹城公寓这套80平的，虽然成交周期才5天，但是价格已经跌回到2016年初了。

速度全靠割肉实现。闵行春申这里的徐汇芳邻虽然不是全最低价，但是已经是同户型最低价。老破小的上限也就是60平顶天了。第三类是被抛弃的板块又看到一些熟悉的板块，杨浦中原、静安永和、普陀桃浦新村、虹口江湾等。在没落的板块里，没落的产品，能竞争的也就只有价格了。

上海要早点卖掉的板块（文字标题里可以植入这些板块名字，提醒这些板块的业主赶紧找我们帮忙卖房）

珍妮摘抄：

上海的老破小这些年真的挺惨的。搜随便翻看几个板块，房价跌回2016年都是基本操作。比起最高点跌个40%都很正常。老破小是楼市下行期，最典型的打破地段认知论的产品。上海外环内有很多这样的板块：浦东世博、宝山高境、共康、闵行龙柏、杨浦中原、普陀甘泉宜川…

祝桥、临港这里两个地方真是割了不少韭菜。

这两个地方都是超级规划。祝桥是浦东东方枢纽地区的腹地，都在吹祝桥是第二个虹桥。

但是虹桥本身和上海城区距离近，有浦西稠密的人口做支撑。同时，虹桥对于长三角的串联沟通作用非常明显，产业及人口优势巨大。

这些天然优势是上海东站现在都不具备的。更何况，东站都还没开建，就已经开始透支房价了。2016年公元2040开盘的价格都要4.5万/平。连地铁都没有的偏远地方，卖出嘉定新城、松江新城的价格。

旁边的川沙副中心都不敢有这么大的胃口。现在某家网站能看到的最近成交是2023年9月的，当时的单价只要4万块。

按这价格，8年不仅全都在银行打工了，还亏了40万本金。临港的水分就挤得更多了。临港本身是上海的另类发展方式，是在主城区60公里外的地方轰轰烈烈的造城。临港最牛逼的是产业，落地的企业也非常多。但是临港的难题是，匹配一座新城所需的人口。规划可以利好房价，但是最终是庞大人口撑起实实在在的房价。

过去几年临港疯狂供应住宅土地，但是人口的导入工作不是你卖多少地，就能来多少人。临港的建设速度确实很快，但是临港的价值兑现是十年、甚至二十年这样的周期。因此，透支的价格也在被打回原形。临港最具话题性的小区，宜浩家园。最高峰卖到过4万/平，目前某家能看到的小区最低的一套成交价只有17817元/平。直接来了个腰斩的价格，这估计是2015年前的价格了。

最惨的是，这两年因为明珠临港小学买了学区房的发现，现在需要3年落户年限。

现在的市场环境，买家都是买当下，愿意为未来加价的人在变少。

现在除了大虹桥、大东方之外，还有大吴淞、大吴泾，哪个饼更靠谱呢。

车墩和合庆。

属于上海的透明板块，大多数人根本关注不到这样的地方。车墩比较知名的是影视基地，买房什么的还是算了吧。车墩老镇那边尚还有一些烟火气息，本地人养老啥的还行。剩下的就全是工厂和动迁基地。松南城这边大把大把的动迁房，没有配套、没有轨交。在城市的发展死角上，年轻人可不会来这里买你的房子。

浦东有6大天坑组团：航头、新场、宣桥、惠南、万祥、书院。但是比天坑组团还坑的就是：合庆

车墩尚且有条铁路，合庆真的是浦东自己都要绕过去的区域。板块里面的白龙港污水处理厂估计都要比合庆有名气。毕竟是亚洲最大的污水处理厂。某家网上能看到的合庆几个小区也都没什么成交。2万多的挂牌价也只能是挂着，二手市场基本是停滞的状态。别说是地铁了，合庆这里：没有外来人口流入的动力，没有高能级产业引进的基础，更没有二手市场的流通性。是非常标准的三无区域。绝对不能买。远郊房产的第一生命线就是地铁。可以没有商业、没有医院、没有教育资源，但是不能没有地铁。没有地铁就意味着板块是脱离上海城市发展的，人口的天花板就锁死了。

沿海天坑区

上海南部沿海：奉贤四团、青村、海湾、柘林、以及金山区。

这种地段，往前一步天坑，往后一步填海。简直是买房人的噩梦。奉贤只有新城有点价值，其他的其余的结局都是空心化。尤其奉贤海湾，垃圾中的垃圾。海湾板块不仅不涨，还会跌。不仅跌，还会碰到烂尾盘。奉贤海湾是上海楼市最负面的地方。所以，除了本地人可以买，其他人绕道走。这绝对是世界尽头。

五、可以用来植入开头段或者正文的「老破小」新闻

新闻1：

上海的变化让我想到了最近杭州这边的新闻，说不少外地客户涌入杭州疯狂扫货老破小。

1000万买市中心10套老破小，划不划算呢。其实逻辑很简单：杭州的城市价值是得到大家认可的，这是有共识的。已经有一轮房价大幅度下跌，老破小跌出了空间。低位抄底，租金现金流又比较稳定，自然值得做。最差情况放着当遗产，还能博原拆原建或者拆迁，甚至是房价回升。放在上海同样适用，事实上上海也有这样的苗头了。上海不少年轻人抄底老破小。最近据说一些投资客也在蠢蠢欲动。