Hi，大家好，我是珍妮。今天和大家把扬州洋葱的房产IP选题分析一遍，然后咱们就能生成一个提示词了。
到此为止，我们真的可以把整个房产获客（包括房产界的获客+房产知识付费界的获客）的地图画出来了。
在画地图的过程中，需要搭建腾讯IMA知识库。
知识库的搭建主要分为三部分：
第一部分是销售端的知识库搭建，需要调研自家的销售话术，以及同行的销售话术；
第二部分是产品端的调研，要把自家产品的优劣势和同行产品的优劣势都摸清楚，
如果可能的话，还可以把自家和同行在朋友圈的海报等都搜集出来，看看自己家有什么不足；
以上两类调研，都在25年10月底到26年2月10号左右、金客厅群关于博士留学赛道的调研中有过分享。
调研底层逻辑不变，大家可以在群公告里找到往期目录查看。
第三部分是运营端的调研，核心是弄清楚客户的需求，知道什么样的内容能够吸引高价值的客户。
运营端的调研，我们在为期两个多月的调研中已经完成了。
到现在我都没怎么给大家推荐过Claude、龙虾之类的工具，不推的原因很简单：
我是做生意的，烧 token 就是在烧我的钱。
我不是专门学技术的，我做生意一切都要以控制成本为准，
所以我们内部一直用的是腾讯ima，因为它不会烧我那么多钱。
腾讯IMA，这个工具可能只有 70 分，但搭配上我们内部足够扎实的知识库，就能做出 90 分的引流拓客效果。
那我何必去用 claude 这样90 分的工具，做出 100 分的引流效果呢？
没必要，因为那个 90 分的工具要额外花钱。
如果我们是以做生意为出发点，那就要慎重对待 Claude、龙虾这类工具；
但如果我们是学技术的，或者我们是卖AI课的，又或者我们是怕被市场淘汰的打工人，那可以去琢磨琢磨这些工具。
房产这个行业主要分成两大板块。
第一块是直接买房卖房（也可以把租房啥的算上）。
这个方向需要很强的信任度，而且在拍摄视频、写公众号文章、写小红书文章时，都有很多细节需要注意。
稍有不慎，就会发现自己只是房产界自媒体的陪跑炮灰，根本挣不到什么钱，因为同行和客户都刷不到咱们。
第二块是通过房产知识付费吸引学员，带领他们去做包租、装修代售、民宿等相关业务。
一方面学员能挣到钱，
另一方面学员处理不了的房子也会交给我们来处理，这样我们就能直接拿到房源。
而且这些房源因为是学员介绍过来的，往往是学员身边的熟人，所以本身就有一定的信任度基础，
当学员找到我们“问我们能不能帮忙装修代售时”，我们也更容易拿下这样的订单。
因为【房产知识付费的获客方式】，我们之前已经梳理过了，所以不再赘述。
我们今天梳理一下【直接买房卖房】如果想要获客，可以从哪些角度入手。
关于直接买房卖房，到了2026年，这个行业已经非常红海了。
假如我们所在的城市本身就已经竞争激烈，比如北上广深这些地方，
做买房卖房业务，基本上很难做出很好的业绩。
如果只是写公众号，而我们的认知又没有达到那些已经在业内很有积累的人的水平，那也很难获客成功——尤其是只靠公众号这一个平台的话，很难的。
因为观众不一定能刷到我们的公众号，我们讲的那些买房卖房相关的认知，可能观众在其他地方也早就看过了。
比如下方账号就是楼市炮灰账号，靠给客户返佣去赚钱。
这类账号吸引过来的都是那种贪便宜的客户。
买房卖房，这里面又可以分情况，关键是我们做哪个价位的房子。
如果我做的是帮忙卖老破小，那是有流量的。老破小本身就很难卖出去，我能帮忙卖出去，自然就有人关注我。
如果我主打卖豪宅，那难度就大了——不是谁都能成为上海那个“1亿豪宅”的博主大S，人家确实卖得好，但大部分普通人想在红海阶段做账号卖豪宅，基本也是死路一条。
如果是买卖那种常见的房子，既不算豪宅，也不是老破小，那常见的获客方式可以参考“北京买房小莫帮忙”“中海大腕儿”，或者扬州这边的“洋葱卖房”。
这些账号都有参考价值，但他们基本都是在视频号平台获客的，如果换到公众号平台，可能就很难跑通了。
还有人问，能不能把海外房产的获客方法搬到国内来。
我觉得海外房产的一些脚本可以留意一下。比如房产单边代理这件事，本身就是从国外传过来的，所以国外确实有一些相关的培训资料或内容，值得我们参考。
但海外房产的获客方法不一定适合我们，因为海外没有国内这么卷。
同样的视频，发到国内不一定有什么流量，但如果发到海外、做海外房子，流量可能就好一些，这很正常。
海外流量比国内流量好，
原因有两个。
第一，国外做这一行的人比国内少，所以流量池天生更大。
第二，在国外买房子，很受留学生家长的欢迎。
现在在国内买房子，买了可能还会跌，
或者我们买一个老破小想装修收租，租金回报率也就是那样。
比如我们在国内，就算在深圳大学附近出租一套房，能收的租金也有限。
学生不会来租整套三室一厅，只会租一个单间。
而且国内学生大多住校，费用也便宜。
国内只有国际学校的学生家长，才会在孩子学校附近租个房子。
但如果不是国际学校，即便在学校附近有套房子，租金虽然还行，也绝对没有在国外那么高。
这是一个海外房产博主的视频。
这个视频讲的是，有个博主在英国Kingston附近找了个老破小，做了装修代售，现在已经开始收租了。
他从此就爱上了买房，后来有一些中国家庭的孩子在英国留学，也找他帮忙买房，专门买老破小。
这类视频本身就有流量，因为现在送孩子去留学的中国家庭，还是希望在学校附近给孩子安置个住处，而且在国外，学校附近的房子租金很高，基本不愁租不出去。
我当年在国外留学的时候，房东是长沙本地人，嫁给了法国人。
她在法国有两套别墅，
在法国每月给我房屋补贴的情况下，我每月大概要给房东的大别墅交3000多块钱的房租，租一个单间。
当时法国对26岁以下的人有房屋补贴，我也是趁24岁赶紧去留的学。
我们那栋别墅一共住了8个中国学生，房东一个月光这一套就能收将近24000的租金，
两套别墅加起来，一个月就是48000。
他们家还在当地开了个小商店，类似法国人自己开的小便利店，不是连锁品牌，就靠自己经营。
除此之外，她自己还在法国一家企业打工，每个月也有一笔工资。所以整个家庭的收入在法国是很不错的了。
可能很多人觉得在国外赚钱就能赚特别多，但如果你做留学行业就会知道，有些国外大学的教授，月薪折合成人民币也就3万左右，这属于助理教授（assistant professor）的级别。
不管是在百度还是谷歌上搜，这类职位的年收入基本都在7到12万美元，换算下来，每个月确实是3到5万人民币的样子。
再看看咱们群里，尤其是生财有术圈子里，月入5万以上的人挺多的。
大家想想，你现在拿的收入，其实就相当于美国助理教授的水平。
群里有些老板月利润20万以上，那你的收入就相当于哈佛大学教授的工资了。
甚至说：只要你年入百万，你就相当于是哈佛大学教授的工资。
留学行业里有一个项目叫“科研背景提升”，简单来说，就是请国外大学教授——比如哈佛、斯坦福、牛津这些学校的——来远程上课，给学生讲讲专业相关的内容，再带着做科研项目，最后让学生发表论文。
那为什么要这么做呢？因为这些教授在自己国家收入也就那样，也需要挣点外快，所以他们也很乐意给中国学生上这种课。
在国内，这类科研背景提升项目一般收费在3到5万。教授实际能拿多少我不太确定，但大概率不会太多。
留学行业的人都知道，这种项目给操盘手的佣金是比较高的。比如一个3万的单子，最多能给到操盘手25%的佣金，但前提是我们得是那种长期稳定给他们送客源的大乙方，否则拿不到这个比例。
那剩下的75%要分给销售部门、国外大学教授，还有线上线下的助理。这么一算，教授到底能分到多少呢？我觉得没多少。
我稍微瞎猜一下——假如一个3万的单子，教授本人能拿到的钱，大概也就3000左右的服务费，也就是按10%给到教授。甚至可能连3000都不到。
3万客单价里，75%的钱，这里面至少要扣掉20%分出去，是用来给销售部门和交付部门发钱。
剩下55%可能是老板的利润。但在这一行，老板还真不一定能拿到55%。
实际上，老板可能要分出去30%到40%，而不是20%。
那30%到40%里面，整个销售团队，包括年终奖之类的激励，大概能分走10%到15%。
剩下的杂七杂八，分给交付端的，比如给大学教授的、给线上线下小助理的，还有大公司雇佣法务、人事部门的钱，零零总总加起来，可能又要分出去20%到25%。
这种科研背景提升项目现在不太好做。
如果想在这个行业里好好混下去，一方面要改良供应链，另一方面还得适当调低价格。
现在愿意花3到5万去做科研的留学生比例还是比较小的，因为科研属于软背景提升，不像语言成绩那种刚需，对学生来说并不是非做不可的事。
目前在这个行业里，推1万多的科研项目可能还更好卖一些。
科研项目里有一点是发论文。
很多人觉得发SCI、SSCI、南核北核这些很贵，
但如果我们去小红书上找源头厂商，就会发现价格其实挺便宜的。
我记得2023年我去了解过这类源头厂商的价格，当时小红书上有人专门做论文辅导，甚至可以加名字，帮人上SCI之类的。他们也有卖普刊的，普刊就比较划算，有的才7000或者15000。
当时他给我的源头价是1万，告诉我如果往外卖，最多卖到2万，超过这个数学生就不太愿意买单了。
比如这种，我2023年的时候联系过这类源头厂商，想做一个倒卖的生意，把我们的留学生介绍过去买这类服务，但很难成单。
第一个问题是，这些愿意做论文辅导的老师，如果是源头厂商，真的没什么销售话术，他们只擅长写论文。他不懂销售，我不懂论文，两个人对彼此的领域都不了解，根本没法配合去签单。
但如果是2026年的我，如果真的想做这个生意，我会先去调研同行的销售话术，把论文辅导这个行业的核心知识自己学一遍、琢磨一遍，把话术学会，再报给这些人去做。
我现在没有再碰代x或辅导类的生意，主要是觉得这东西还是偏灰产，灰产很容易封号。
所以这类容易封号的生意，我现在确实不碰了。
不过群里有些老板可能不怕封号，那这个行业的利润率真的很高。
我们当时做的是论文润色，不是代x——这个要说清楚，是润色——当时利润率都能做到55%到65%，最低的时候也有45%。
而且这还是润色，我们如果要是做代x，利润率更高，尤其是雇菲律宾人来做，那利润蹭蹭往上涨。
当时我确实靠代x起家的，有群友问我，1000字留学生论文，给菲律宾人多少钱？
我当时的报价是千字40到60人民币。
可以想想这个利润有多高，成本有多低。
我创业那会儿还不懂引流获客，当时是从留学生辅导机构手里接的单子，
他们给我的价格是千字400到450块。
我在千字400块的情况下要控制成本，只能给到菲律宾人千字40-50价格。
但如果我们自己能引流获客，又不怕封号的话，是可以直接收留学生千字1000块的，
或者至少千字七八百。碰到加急的情况，还能额外收加急费。
这类生意有个好处，就是完全不需要囤货。我们安排给别人干活，自己把控一下质量就可以了。
扯远了啊，咱们还是回到国内买房卖房的打法上来。
如果我们不做房产知识付费，那可以琢磨一下像洋葱这样的视频号，也多看看同行是怎么做直播的。
这个阶段靠公众号起号，珍妮觉得非常非常难。
其次，如果还想尝试别的起号方式，可以试试在小红书上做素人种草，这类种草的方法我们之前也汇总过。
另外还有一个方向，就是在 YouTube 上引流，可以参考生财 Max 老师的引流方法，
在咱们知识星球搜“生财 Max”也能找到相关帖子。
再说回国内买房卖房。前面也提到过，豪宅这个领域很多人可能碰不了。
老破小做起来有流量，但未必能挣很多钱，基本上得靠装修代售这类方式，把房子卖出比原来高一点的价格。
普通房子的话，就得像洋葱那样，让自己更有“活人感”，才会有人找我们买房。
除此之外，房产行业还有没有别的获客方法呢？
真的没有了。
所有获客打法，都已经在这两个多月的房产调研里面讲完了。
我们从2024年就开始在房产行业调研，看了那么多个人的视频号，还有国内外的视频号、公众号，我觉得确实没有别的了。
房产行业说白了就是：
房子好看就看房子，
人好看就看人，
房子和人都不好看，那就看房子走不走极端——要么特别漂亮，要么特别丑。
至于房产知识付费的打法，我们之前已经总结过了，知识星球里都有，这里就不再赘述。
接下来，我们沿着上次的分析，把洋葱的选题再梳理一遍，生成一套选题提示词就差不多了。剩下的就是珍妮去搭建获客的知识库。
这两篇讲的都是房子。
不过这种纯粹围绕房子的分析，我们在上一期都已经聊过了。
你会发现，洋葱的视频里基本不会频繁蹦出很多数字，一般也就是提一下总面积和价格。
有些不在房产行业的人，如果让他去描述一套房子，确实是描述不出来的。
尤其是一些房子，他根本找不出这套房子和其他房子之间的亮点在哪里。
所以这块内容，必须是业内资深中介才能说得出来。我是不建议非行业内的人非要强行去做这个方向的。
举个例子，我曾在深圳南山做过卧底。
当时南山有一套新房，我去卧底的时候，就不知道怎么介绍这个小区。
后来店长又带我去宝安也看了一个小区，我本来打算编一些台词，
结果店长跟我说：“你这种介绍方式不对，这个小区的亮点不是这么回事。”
他说今天我们看的这个小区，最大的特点是楼间距非常非常大，在整个深圳都很难见到这么大的楼间距。
这个点我当时就没有留意到，因为我没意识到原来可以从这个角度去比较，
也没意识到今天这个小区之所以特别，就是因为楼间距特别大。
如果没有真的在现实中踩过上百个小区，我们是很难知道不同房子之间到底有什么区别的。
举个例子，这是珍妮24年时我们内部做的一个关于卖房的分析。
卖房子需要考虑的点就这么多方面，我觉得如果我们要去讲一套房子好在哪里，也要从这些角度去分析。
而且同样是一个人讲房子，外行人和内行人讲出来的效果就是不一样。
如果我们作为一个外行，想把自己变成一个内行人去讲房子，
那我们可能得把全中国所有业绩好的同行——他们是怎么讲房子的——都去问一遍。
甚至可能需要去采访一些中介店的店长，把他们嘴里讲的内容全部导成文字版，存成一个知识库。
到那个时候，我们才能真正做到把一套房子的亮点讲出来。
比如之前房产行业的老板告诉过我一个骚操作，那就是我伪装成客户去把当地贝壳App上排行前10的中介，挨个喊出来，让中介带我去看房，然后把中介的台词变成我的，我就变成了资深房产博主。
我感觉网上很多中介，可能是因为不太会做自媒体的缘故，有些人明明知道这套房子好在哪里，但一到网上就不知道怎么表达了。
所以如果大家去采集房产自媒体的视频，会发现采出来的内容不一定特别好。
还有一种可能，就是中介自己确实也不知道这套房子到底好在哪。
比如下面这个短视频，说的是深圳一套房子。销售一上来就说这个项目最大的亮点有三个，第一个就是它的容积率有3.1。
我一个外行，又不是房产行业的，哪知道容积率3.1算高还是低啊？
他是站在行业内的角度，可能觉得这点很牛，但对于外行来说，根本听不懂什么叫容积率3.1。
他没有真正强调出这套房子的卖点，因为买房的人压根听不懂这句台词，自然也不会被吸引。
我自己特意去查了一下容积率3.1到底是什么水平，结果发现这是非常珍贵的低密度，是好房子的标准。
但这一点他根本没有点明。说白了，这就相当于楼间距特别大、绿化特别好的意思。
有时候在房产行业采集中介介绍房子的视频数据，真的没什么大用处。
因为中介自己也弄不清楚这套房子到底好在哪，就是同行怎么说他也怎么说，问题是他那些同行又不一定业绩好。
中介这个行业严格遵循二八法则：20%的人很挣钱，80%的人不太挣钱。
而且还有非常多的人生活在底层，一年收入不一定有8万块。
我之前听说，对于房产中介来说，一年能挣到二三十万，就已经是非常好的收入了。
真正能做到年入50万以上的，只有头部的那一小部分人。
视频中确实有一些亮点，其中之一就是洋葱敢于直接指出房东房子的不足之处。通常情况下，要赚房东的钱，是不会直接说房子这里不好那里不好的，否则有些房东会不愉快。但洋葱却敢于直言。
我们之前也分析过，像扬州城的房子可以这样操作，但如果我们在深圳，帮一位房价上千万甚至两三千万的房东，直接指出房子的种种缺点，有些房东可能听不进去，会觉得我们在PUA他。
不排除有些中介为了把房东的价格压下去，确实会故意PUA房东，但有时中介说的也是实话。
至于如何辨别中介说的是实话还是假话，房东多问几个中介就行了。
如果每个中介都指出房子存在某个不足，那基本上听到的就是真话。
此外，房东自己愿意去线下实地考察一下也是可行的。
直接指出房东房子哪里不好这种做法，在洋葱的很多短视频中都出现过，在此不再赘述。
下图也是如此。
比如第24篇，她是在聊从业者的心声——只要你聊从业者的处境有多难，再结合个人的视角发表一些感想，就很容易引起共鸣。
这种方式有点像小红书的“养号笔记”，比如以留学生的口吻聊聊在国外的经历，往往也能引发大量共鸣，基本谁写谁火。
第25篇则是继续分享自己的生活，比如鞋子破了个洞这个梗，会让人觉得我们很真实、接地气。像这种表面上看可能会让人感到尴尬或者丢脸的事情，如果我们主动在互联网上展示，通常也会比较受欢迎，因为大家看到别人窘迫的样子，会觉得有点好笑。
看一下第26篇。她说银行请咱们每个月吃一顿肯德基。
这个意思就是，银行让每个月还贷款能少还150多块钱或者160多块钱。
洋葱很会打比方，把一两百块钱跟肯德基绑定在一起。
这个就跟知识付费圈里常说的“一杯奶茶钱学个课”是一个道理，奶茶钱差不多就是18块到40块左右。
这个梗基本上做销售或做知识付费的人都知道，就不再展开了。
关于聊政ce相关的话题，各行各业博主都会聊自己行业政ce。
这个话题要聊得好才行，聊不好的话，说了跟没说一样。
像洋葱应该也知道，聊这类政ce类视频就是拿来养号的，所以她都是很快聊一下就收尾，把讨论的空间交给观众，这样反而能起到养号的效果。
我个人觉得，对于房地产博主来说，聊政ce没有太大必要，虽然房产行业有很多人都在谈政ce。
为什么我会有这个看法呢？
因为要把一个政ce讲好，讲得让人耳目一新、对观众真正有帮助，我觉得只有达叔天演论的达叔才能做到。
大部分房产博主，我们如果要让他们围绕政ce反复讲，他们也讲不出什么名堂，无非是东拼西凑、这里看看那里看看拼出来的内容。
要把一个政ce说得特别好、特别有新鲜感，知识面需要非常广。
我们看达叔讲的东西，就能感觉出来他不仅懂经济学，还懂医疗、懂房产、懂历史，甚至可能还懂哲学。
各行各业的知识都得懂一些，才可能把一个政ce讲得透彻。
否则一个普通人，或者说一个年入一两百万的博主，我们如果让他去聊政ce，我觉得行不通。
我能得出这个结论，是因为我观察了我的身边人。
我个人的感觉是，年入300万以下，或者年入400万以下的人，让他们聊政ce聊出耳目一新的感觉，基本不太现实。年入500万以上的人，我觉得聊政ce可能能聊出一些东西。
而且这个年入500万以上，还得是每年都稳定的500万以上。
如果只是赶上红利，今年个人到手了500万，明年却没有达到这个数额，
那么让他真正把政ce聊得特别好，也不必行。
有时候有些老板就是赶上了时代红利，不代表个人能力特别强。
我身边大多数人是年入300万及以下的——这里说的年入300万是指利润，个人净到手，不是营收。
如果拿营收说事，很多人营收都是好几千万的。但他们聊政ce聊得特别好吗？也没有。
我觉得年入几十万到年入300万及以下的人，大家在自己的行业里都很精进、对自己行业的东西门儿清。
但真要聊政ce，大部分人聊不出什么来。
达叔的收入绝对不是年入300万这个级别的，他肯定高于这个数字。我觉得达叔一定是年入500万及以上的人，因为他能写出那样的文字，但一般人真的写不出来。
我一搜索，我发现达叔在生财航海家俱乐部！而且是达叔本人！
再比如下方这一篇，晒一晒收房的日常，再展示一下自家的附加服务。
这一直是各行各业常用的宣传方式。
就拿豪车毒老纪这位博主来说，
我们会发现他每次都会分享豪车车主提车时的仪式感。在服务业，基本的打法大体都是这样。
如果我们从事的是高端服务业，无论是旅游、房产、豪车、豪宅，还是留学、高端教育（比如升学规划），像雪峰老师的高考志愿填报，还有做移民，等等，
所有这些海内外的相关高端服务行业，我们得把它们的获客打法全部扒一轮。
而且一定要找到业内人士，目的是什么？
就是我们要搞清楚，在他们行业里，真正最赚钱的人是谁，找到那些人的账号，再去分析。
如果我们连业内真正赚钱的人是谁都不知道，就去盲目分析，那基本上就是死路一条。
直接抓取大数据是没用的，因为很可能会抓取到一些不赚钱的人，我们去学他们，最后得到的自然也是不赚钱的东西。
我之所以去扒包租婆蛋花姐、洋葱，还有扬州的一些房产博主，是因为业内的人告诉我，这些人确实在赚钱。
如果不挣钱，我肯定不会去发。
珍妮做这个选题分析以来，一直坚持先自己手搓一遍，再去投喂提示词让AI生成，一个很具体的原因就是——AI有时候真的分析不出那些底层的东西。
比如这个选题，我们上次已经在知识星球分享过了。
我当时说，这个选题有一个潜在的爆点，就是“泄露个人隐私”。
只要我们在互联网上谈到自己的隐私被人泄露、老百姓的隐私如何被泄露，或者我们偷窥了谁的隐私，这类话题在互联网上一定会爆。
就跟当年的斯诺登事件一样。
这也和小红书上在2024年那会儿特别火的一类内容类似——当时很多引流的人都喜欢在网上说“偷偷偷窥了运营总监的SOP”，还有人卧底去做留学中介，结果就火了。
卧底去做留学中介、房产中介，本质上都是在偷窥行业隐私，所以这种话题天生就容易火。
这种东西，如果我们在自己没有摸清底层逻辑的情况下，纯粹靠AI去分析，AI分析出来的东西会非常一般。
我们现在把这段文案投喂给DeepSeek，我们看它分析出来的结果，有种“为了分析而分析”的感觉。比如提到“扬州城4个特斯拉店，有十几个特斯拉店给他打电话”，这个真的能算得上多么爆的爆点吗？不是。最重要的还是“自己的隐私被泄露了”，这才是真正的潜在爆点。
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