房产获客打法（包租婆蛋花姐VS扬州买房卖房TOP博主为例）-珍妮线上获客

Hi，大家好，我是珍妮。今天和大家分享房产获客的打法。

我们把“扬州买房卖房TOP博主”和“包租婆蛋花姐”这两个账号的获客方式放在一起做个对比。

最近扬州那边有做买房卖房生意TOP3的老板来问我：

能不能用2024年我们在上海做房地产时那套获客打法？

我的回答是——现在已经行不通了。

2024年那套打法推出后，确实在上海火了一阵子，

之后广东、武汉、北京……全国很多城市都在小红书模仿我们铺“卖房管家”这个词。

可以说，“卖房管家”这个标签在市场上已经算教育到位了。

但问题是，房东对这个概念的信任度，并没有同步跟上。

2024年我们做房产，其实更像是在玩一个概率游戏。

那时候，愿意接受新事物的房东，愿意尝试“卖方单边代理”，也愿意为此承担额外的1%佣金。

而且，2024年的房价虽然也在跌，但和2026年比起来，还算“温和”。

到了2026年，房价跌得更厉害，你要说服一个2018、2019年买房、现在被套牢的房东再掏一笔额外的佣金去走单边代理，难度可想而知。

做买房和做卖房，逻辑完全不一样。

比如你做买房获客，拍短视频就行，不需要向房东额外收费。

真正想买房的客户刷到你，觉得有缘分，就会联系你成交。

但做卖房，你要向房东额外收一笔佣金，同时他还得给中介付中介费。

这种情况下，想靠短视频就让【房子已经跌爆了的房东】心甘情愿掏额外的钱去卖房，难度大多了。

2024年我们之所以能快速吸引到房东主动找上门，还有个重要原因——那时候房价虽然跌，但还没像现在这么猛。现在再想复制那套打法，效果真的大打折扣了。

正是基于这个原因，我们在考虑选辉老师的卖房服务时，才最终选择了走包租婆蛋花姐那条路径。

选辉老师和包租婆蛋花姐都是拙勇堂圈子里的知名IP。

他们拿房的路径主要有两类：

第一类是和中介搞好关系，通过线下渠道拿房；

第二类是从自己的学员手里拿房——学员里有些人学过包租或装修代售，有些房子自己卖不掉，就会找选辉老师帮忙出手。

比如说，有的学员刚开始做包租不太熟练，蛋花姐收了徒弟后，带着学员一起做，学员产生的收益就和蛋花姐五五分成。

所以，拙勇堂圈子里的一些IP一般都在网上讲跟包租有关的内容，讲普通人如何翻身赚大钱、如何空手套白狼，吸引那些想做包租的中年人。

这些中年人自己手里往往有房，或者身边亲戚朋友有房，这样一来，通过培训吸引他们，房源自然就来了，房子也就卖出去了。

我们会发现，这个逻辑很像保险公司的模式——你来学保险，学完之后，第一件事就是把自己手里的保单交给公司，再把身边的亲戚朋友也介绍进来。只不过在保险行业，很多公司的培训是不收费的。

但在房产行业，情况不太一样。房产培训要交付的内容更多，比如包租、装修代售这些技能，并不是像做中介那样可以免费上手学的。想了解包租和装修代售，需要交学费。

这也正是为什么选辉教练可能更适合借鉴蛋花姐那条获客路径——通过吸引更多人来到拙勇堂学习装修代售或包租，先把一批新用户圈进来。

毕竟包租就像是房产行业的第一个门槛，你包租学好了，再接触装修代售会轻松很多；

如果一上来就直接学装修代售，对部分人来说门槛确实有点高。

选辉教练的卖房模式和上海那边的打法不太一样。

选辉教练这边吸引到的客户，大多是手上握着老破小、房子确实难卖的人，他们愿意花钱做装修代售。

上海那边则不同，不管老破小还是豪宅都收，前期只收2万块基础费用，后面靠持续的推广，看房子什么时候能卖出去。

这样一来，上海客户对于卖房单边代理的刚需程度远不如选辉教练这边的客户。

上海那边的客户，有的房子上千万甚至三千多万，认知水平普遍偏高。

如果他自己不想降价，还觉得房子各方面都挺好，你让他花钱请你帮忙卖房，他反而会觉得被割韭菜——他不认为自己房子有问题，甚至不觉得自己的挂牌价有问题。

而选辉教练的客户大多做的是老破小，他们对自家房子的短板心知肚明，也清楚自己没什么更好的选择。

这样的老破小，卖一套也就挣个两三万或者三四万。

这和上海不一样——上海那边一套三千多万的房子，佣金能拿到三十万。

所以，基于这段时间的调研，珍妮认为选辉教练的IP获客方式主要有两条路：

第一条，模仿包租婆蛋花姐的思路，先吸引人来知识付费，学怎么包租、怎么卖房，从中筛选出那些自己房子卖不掉的学员，顺便帮他们把房子处理掉。

第二条，无论在小红书还是小绿书获客，都要把自己明确定位为“专做老破小卖房”的人。

这样吸引来的客户更愿意直接付费，而且他们没太多别的选择，对我们也不会有什么质疑。

不像上海房子一千四百万、三千万的客户，他们更可能觉得自己的房子很好，容易怀疑我们是割韭菜。

现在已经到了2026年。我和扬州那位房产TOP3的老板聊过，他说他们在扬州之所以能把卖房业务做得不错，

第一个原因是扬州本地的市民基本已经被洗过一遍认知了。

2024年的时候，很多房东还不知道什么叫“卖房单边代理”，但到了2026年，扬州的中介们已经把市民教育了个遍——只不过他们不跟房东说这叫单边代理，而是说“独家代理”。

实际上，是以独家代理的名义，做的是单边代理的事。

可能有群友不太清楚独家代理和单边代理的区别，我简单说一下：

独家代理，就是你把房子委托给一个品牌的中介，就不能再挂给别家了。比如你找了贝壳，就不能再找中原地产。

单边代理则不同，你把房子委托给单边代理人，他帮你把房源推到各个品牌的中介那里去卖，最后房子是通过贝壳成交的，还是中原或乐有家成交的，都看实际情况。

而且，单边代理模式下，你不仅要付给单边代理人佣金，还要付给最终成交的那家中介佣金。

这套打法之所以能火起来，核心原因就是现在卖房太难了。

以前买房难的时候，大家都挣买房人的钱；

现在卖房难，大家自然转向挣房东的钱。

做房产线上获客这件事，

以珍妮个人的经验来看，如果一个打法真的有效，三个月内一定能顺利签单，绝对不可能拖过三个月还没动静。

超过三个月还签不了单，说明这个打法本身有问题。

举个例子，

我们2021年12月开始在闲鱼做获客，后来又转到小红书，那时候做的是英文润色翻译服务。

到了2024年5月，我们开始琢磨房产获客，结果6月份就在小红书顺利获客，当月就卖出去了一套房——我记得还不到7月，就已经线上成交并卖出了一套1400多万的房子，只不过当时对外说是1600多万，怕房东对号入座。

现在我们做博士留学赛道，有大学生，没留过学，1月开始起号，2月开始写笔记，当月就直接签单了，签了9.86万。

包括我们内部最近扩进来的操盘手，用上我们的打法之后，也是一周起号，马上就有人来咨询。

所以，一个打法有没有效，三个月内一定能看出来。

如果你在一个行业琢磨了三个月，既没获客，也没拿到一波又一波的正反馈，基本就是那个打法卡住了，行不通。这时候一定要停下来去调研，不能继续盲目测试，否则会浪费不少钱。

扬州房产自媒体前三的老板告诉我，在扬州，真正能靠线上卖房做出收益的人，一般都做直播连麦。

而且从珍妮2024年观察到现在的经验来看，卖房和买房完全是两码事——只要涉及卖房，纯粹靠短视频获客确实很难。因为你光靠一条短视频去找房东，开口就说要额外收他几个点，房东一听就跑了：“那算了，我找别人。”

比如我2024年也拍过一个素人短视频讲上海的卖房服务，当时确实有房东找过来，我们也帮他把房子卖了。但那套房子总价不到200万，最后是150多万成交的。150万的房子，你就算收他一个点的中介费也就一万五，房东觉得是小事。

可如果你在广深地区，或者像我们在上海签的那些3000多万、1200-1400万的房子，那就完全不一样了——必须让房东足够信任你，你才卖得掉，否则根本推进不下去。

我记得当时在上海签过一套1400多万的房子。那个房东其实是我们的老客户介绍来的——他朋友最开始通过我们在线上获客，顺利把一套1000多万的房子卖出去了，觉得我们不错，就把朋友介绍过来，也想找我们做卖方单边代理。

我们当时还用了一些销售话术，让这个房东签了单。但她签完之后心里一直不踏实，半夜三点多给房产老板狂打十几个电话，就是怕我们是骗子，或者觉得自己找人代理卖房太亏了。

第二天，老板主动退款，这套房子就不代理了。

这一行也有例外，比如达叔，还有北京大土豆这种知名大V，是真的能在线上吸引很多人找他们买房卖房。

北京大土豆成名早，他要是2026年才开始做自媒体，真不一定有人信他——现在房产账号太多了，他这时候起号，未必能起得来。

达叔做自媒体也有五六年了。他和一般房产中介不一样，不是单纯介绍某套房子，而是直接讲中国的房地产、医疗这些大话题。

他相当于把医疗行业的人也吸引过来聊房子，又把房产行业有房子的人吸引过来聊医疗——在一个交叉领域里，刚好是块空白，被他占住了。

而且他的slogan是“带着大家一起慢慢变富”，本质上是在做一个跟“变富”相关的社群，长期经营。达叔的知识星球一年1700多块。

达叔和娃姐还一起参加过上海的知识星球星主见面会，娃姐还在达叔的星球当嘉宾。达叔的星球里还有亦仁——可见圈子真的是高度重合的。

扬州房产业内人还发了25个本地房产自媒体账号给我，我都看了一遍。

后来我也找他打听了几位扬州同行的情况，主要问：这些扬州房产博主，去年大概做了多少佣金，个人到手的利润有多少。

有一些自媒体账号，一年能够做400多万的佣金。

有些一年能做600-700多万的佣金。

这种破百万佣金的，一般都是有团队的。

如果是个人账号的话，做房产的自媒体，好像佣金有的是50万向上。

看了很多账号后，

扬州的账号大致可以这么归类。

第一类：纯大字报类。

在视频上面放一个大字报，然后吸引买家来咨询。

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAWyKg8BgApfb21N_WlFUBDXMbRf5wjnujvZRcqbGdk1J0bQKxrhFqSjJD8N7RjCQt?from_tab_name=main&modal_id=7519463214855736634

这类账号有个明显的特点：你做这种“大字报”式的视频，要么就贴真实的房价，要么就贴虚假的房价。

如果贴虚假的，比如某个小区房价大跳水、降到骨折价，那吸引来的大多是珍妮爸妈这样的人。

我爸妈就经常留意深圳那种八十多万、一百多万的房子，转发给我的时候我都懵了——我觉得这些房源全是假的，都是中介拿来骗人、引流的。

这可是深圳啊，怎么可能有八十多万或者一百多万的房子？

之前在南山做卧底的时候，我跟中介打过不少交道。

当时南山豪园有一套房子，那才是真骨折价——我记得是398万，地理位置特别好，就在南山，地铁旁边。

房东其实愿意360多万就卖，中介跟我说，要是能340万拿下，他自己手里有钱都想买。

哪怕是南山那种非常老破小的片区，一套78平的房子，也得三百六七十万，或者至少340万以上。

深圳怎么可能有八十多万、一百多万的房子？得破成什么样、远成什么样才有这个价？

所以，愿意被这种“房价大跳水”视频吸引过来的房东，注定是中老年人——准确说，大多是老年人，才会信这个。

像我爸妈这样的人，可能真的就把联系方式交出去了。中介带他们看房，说那套没了，看看别的吧。

他们也就跟着看了，万一真有看中的，说不定就买了。

但问题是，这是在深圳。

你写“大跳水”也不能跳到一百多万吧？吸引来的人，付费能力真的有限。

我爸妈今年就要退休了，他们准备在深圳周边看看房，不会直接买在深圳——深圳多贵啊，你要买个又土又差的房子，没必要，以后出手都难。

如果你不做那种“大跳水”的假房源，就老老实实在房子上标正常房价，想在网上引流拓客，难不难？非常难。

除非你的房子拍得特别好看，否则大家不一定真感兴趣。

而且这类房产账号太多了，你的同行都在做同样的事，你根本卷不上流量，客户都刷不到你。

当然，也有人能把这事儿低成本做起来。

比如2023年，上海有一家做房产的，正好赶上小红书红利期。他们所有账号全部放户型图，就有人找上门买房。听说那一年他们做了一个亿的佣金——当然也是因为上海房子确实贵。

但那是因为那时候是蓝海，现在到了红海时期，你再这么干，投资回报率就低了。

我们确实可以试试另一种方式：

找一批大学生，批量在一个小区附近，把小区里的房子全拍下来，上传素材库，再安排线上的兼职剪辑帮忙剪视频发出去。如果能把成本压得足够低，这个方法还能试。但如果拍摄成本降不下来，剪辑成本也降不下来，我觉得做这种视频的投资回报率就太低了。

除了这一类型的以外，还有的就是做短视频加直播。

视频里面洋葱好房的短视频算是扬州卖房界的一股清流了。

洋葱好房（在扬州）

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAKFAvOdou_KXCc0xf76KpAnXvvgrKLnpksRTgdO2TOFI?from_tab_name=main

扬州卖房圈的账号，男博主的数量明显多于女博主。

男博主这边，风格大致分两类：

一类是典型的“中介气质”十足，最常见的造型就是把自己梳成大油头；

另一类则完全看不出来是做房产的，如果不提，你根本猜不到他是中介。

女博主这边，整体辨识度不算高。

比较年轻的博主里，洋葱算是让人印象比较深的一位。

其他年轻女博主，虽然也在认真做内容，但能给观众留下的记忆点相对有限——看过之后，很难一下子就记住这个人。

而洋葱不太一样，她的长相和视频里的表现力，跟很多同行不太一样，所以更容易让人记住。

扬州窦姐聊房

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAADhPYu_xiKpDWoQZChWP_evxkd9OrUz0KDo1o3J7nT6iJWbIp7RAGRvC3XD3lq-Zu?from_tab_name=main&modal_id=7577941638803472741

一个容易让人记住她的女房产博主。

她容易让人记住，是因为她长得很俊美，很帅气，但是实际上她是一个女人。

像这样容易出圈的女性博主还有哪些呢？以珍妮平时刷到的女性博主的经验，还有这些：

北京买房小莫帮忙

这种啊，就是看上去非常温和的女生，竟然来做房产中介。

她的长相就是给她加分的，因为她长了一张初恋脸。

我已经完全忘记了看房子，我就看她的脸去了。

会有人为了靠近她，就选择直接找她买房的。

如果仔细看扬州城25个典型的房产博主，会发现：

他们所有人的选题，都大差不差的，聊聊政策，带人看看房子，买卖房子。

有的在过年的时候会拍摄自家过年时的短视频，

有的也会发视频号里的养号笔记：比如“我是宿迁人，你是哪里人blabla”。

比如：

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAz5YuICazXuFZ4Ngn8x6o9UGjKykaDLY-mCmfs1CiB3A?from_tab_name=main&modal_id=7608413619998575924

比如扬州房产协会副会长的账号：

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAZIssa_HF9qDhA0ryzYIz6x_CZQ7UsAHWY6r9eNetuko?from_tab_name=main&modal_id=7611856432526942897

也有博主会拿扬州方言做口播，比如牛哥：

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAJM0nf-UiYhG93aJivfSwgSI1yXdqlt7gXMqLQxtxbm4?from_tab_name=main&modal_id=7609566907939886449

在那么多“除房子以外”的选题里，能够【纯靠短视频】就能让人印象深刻的人，珍妮觉得，是：洋葱好房的洋葱。

比如这是洋葱年轻的时候，能感觉很漂亮。

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAWpEyo5zQ8epvDB6w9oNH79K-y6V7yCczuXEsS3rCkOk?from_tab_name=main&modal_id=7594648172980785126

洋葱的短视频能够让人一眼记住她，并且让人想要把她主页的视频刷完。我刷来刷去，终于找到了原因。

1）因为她经常会发自己的生活日常，大家只是觉得这个人讲的东西都和自己的生活有关，所以关注了她。后面发现她还做房产，做的挺好。

比如

https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAKFAvOdou_KXCc0xf76KpAnXvvgrKLnpksRTgdO2TOFI?from_tab_name=main&modal_id=7589183796995628403

2）她敢于说房产行业的业内真话，比如她提到：为什么在一些售楼处能来那么多中介？——因为如果不来，就会被公示。https://www.douyin.com/user/MS4wLjABAAAAWpEyo5zQ8epvDB6w9oNH79K-y6V7yCczuXEsS3rCkOk?from_tab_name=main&modal_id=7587678206875077898

她的很多短视频开头都是放一张大脸，很像不会玩手机的中老年人，所以让人很亲切。