Hi，大家好呀，今天我们要分析的是：
怎样把从网上搜到的资料，变成小红书笔记？
举个例子，今天我们要从【户型】的角度，去分析【卖房单边代理】的打法。
首先要注意：
户型这个东西，并不是【卖房单边代理】才懂分析的。
中介里的卷王也懂分析户型。
卖房单边代理最牛逼的地方并不是：把中介的活给抢了。
因为他们根本不和中介抢活干，他们和中介的关系是互补的关系。
但为什么我们还要去学户型呢？
因为我们是做小红书引流的，我们要打卖房单边代理的广告，除了宣传卖房单边代理能【快速帮房东用满意的价格卖出房子】以外，我们要学习房产干货。
任何硬广，都要夹杂一些干货，才能拿到好的流量。
否则，没有任何房东喜欢看纯广告，会直接把我们叉掉，最后导致我们阅读量很差。
今天咱们要用到的是户型资料，
部分资料是地产boss给的，部分是珍妮从百度上搜的，比较零散，没有挨个粘贴信息源。
今天的每个知识点分享下都配有【改写成小红书笔记后】的示范。
但是：
这个改写后的笔记太太太长了，而且每个知识点，其实都只讲清了一个内容，所以放到小红书上，他们最多写成一个小段落就行。
在这种情况下，我们实际写作时都要好好删减哦！
我们先挨个梳理一下：
户型的分类
1.1 跃层户型：
即一套住宅占两个楼层。卧室、客厅、厨房及其他辅助用房可分层布置，上下层的交通不通过楼梯而有户内独用小楼梯连接。它是一套住宅占两个楼层，有楼梯联系上下层；在首层安排起居、餐厅、卫生间，二层安排卧室、卫生间等。
跃层优点：
1.空间层次感强，动静分区更为明确。
2.隐秘性强。
3.只有进户层有公共走道，可以减少电梯的停站层。
跃层缺点：
1.上下楼对于老人、孩子不方便。
2.楼层限高容易造成压抑感。
1.2 平层户型：
是指一套房屋的厅、厨等所有房间均处于同一层面上。
平层优点：
1、空间感：住宅空间更加开阔。
2、景观视野：通常位于高层建筑中，住户可以享受到绝佳景观视野，俯瞰城市美景。
3、舒适性：室内空间更加完整，可以设置更多的生活区域和娱乐设施，生活品质得到提升。
4、私密性：通常配备私人电梯和独立门禁，保障私密性。
平层缺点：
1、安全隐患：位于高层建筑中，如果发生火灾、地震等灾害，逃生和救援难度相对较大，存在一定的安全隐患。
2、物业费用高：面积较大，物业费用相对较高，对于一般家庭来说可能存在一定的经济压力。
3、对环境要求高：大平层住户对环境的要求较高，如果周边配套设施不完善或者环境较差，可能会影响居住体验。
4、价格高。
1.3 错层户型：
一套房子不处于同一平面。即房内的厅、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
错层优点：
1.只有3-5级台阶，相比复式上下楼更轻松。
2.比平面层更有丰富的层次感，可以利用不同的层高区分不同功能的房间。
错层缺点：
1.不利于结构抗震。
2.易显得空间零散。
3.容易使小户型显得局促。
1.4 复式户型：
不具备完整的两层空间。并不具备完整的两层空间，可在局部拘出夹层，安排书房等用楼梯联系上下。
复式优点：
1.在房子局部加一层，提高了空间利用率。
2.动静分区明确。
3.隐秘性好。
复式缺点：
1.如果房间层高较低，两层空间会比较低矮。
2.上下楼对于老人、小孩不方便。
以上内容改写成小红书笔记：
卖房子一定要先看清自己的户型有什么优缺点！ 很多房东不善于介绍自己户型的优缺点去「扬长避短推销房源」！ 往往挂牌一下就结束了！ 中介手里握着几十上百套二手房呢， 哪有时间帮我们整理我们房子的优缺点！ 举个例子， 如果我们是一套住宅里有两个楼层的跃层户型，就要强调： 房子动静分区明确！隐蔽性强！ 同时也要稍微说下自己房子的缺点！主动暴露自己的不足比被人抓着狂挑刺要好！ 比如跃层房子上下楼会对老人小孩不方便！ 如果我们是大平层， 可以强调自己房子空间开阔，俯瞰城市美景！配备私人电梯和独立门禁！ 缺点就是面积太大，物业费用高！ 如果我们是复式户型， 就强调自己空间利用率强，隐秘性好！ 缺点就说说：第二层的空间会比较低矮！ （注：这里珍妮没有介绍错层户型，因为感觉这类户型已经很少见了。） |
什么是好户型
从通风&是否有暗间判断：
坐南朝北，南北通透是好户型。冷空气都是从北向南吹的，空气流通好。
低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开【向着公共走廊的窗户】（不包括前室和楼梯间）。
暗间除了没得自然采光，通风也为大问题。如果有暗间，一般被安排在卫生间。
从形状判断：
不是整套房子是完整的方形，是各个房间的形状是方正的矩形。整套房子大致是个矩形。
从面宽关系判断：
偏大面宽、偏小进深，面宽关系到房间宽阔度，也考虑到自然采光的范围。
注：
面宽：是一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
进深：指一间独立的房屋前墙皮到后墙壁之间的实际距离。
客厅：
最小短边轴线宽度：
一房和不宜小于3.6米，
两房及以上不宜小于3.9米，
减少直接向客厅开门的数量，
至少一面墙的直线长度不小于3米。
卧室：
主卧室最小短边轴线宽度：
一房和两房不宜小于3.3米，
三房及以上不宜小于3.6米，
（3.0？3.3？3.6？）
餐厅：
独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上。
厨房：
面宽进深：
操作面净长不应小于2.1米，
单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，
双排布置设施的厨房不应小于2.1米
室内空间尺度：
出入口过道净宽不小于1.2米，
通往卧室、客厅过道净宽不应小于1米，
通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。
分户门、卧室门不应小于0.95米，
厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，
卫生间门不应小于0.75米，储藏室门不应小于0.7米。
公共空间尺度：
交通核：
高层建筑的垂直交通系统。
包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。
消防前室：
设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在4.5--10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。一般12层（含）以上的住宅需要设置。
公共空间尺度：
7层以上11层（含）以下布局方式：
配置一部电梯（防火梯）和普通楼梯不需设消防前室
部分城市规定12层（含）以上，14层（含）以下
只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室
12层（含）以上18层以下布局方式：
配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯，需设消防前室
18层（含）以上布局方式：
配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯
需设消防前室，此处为剪刀梯
公共空间常见布局：
小高层的三种布局：
**
竖向布局，面积最小**
并排布局，可形成相对独立的电梯前室。
横向布局，主要用于短进深，大面宽的户型。
从房间大小判断：
太小会让人感觉压抑，单个房间太大会感觉空旷。太大的难以营造温馨感，也浪费面积。
客厅：
最小使用面积：
一房不应小于12平方米，
两房及以上不应小于14平方米，
卧室：
最小使用面积：
主卧室：12平方米（3*4？）
双人卧室：10平方米
单人卧室：6平方米（2*3？）
厨房：
应为独立可封闭的空间。
最小使用面积：
一房不应小于4.5平方米（1.5*3）
两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？）
三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？）
卫生间：
至少有一间的使用面积不应小于4平方米（1.82.2,22）。
至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。
不应布置在下层住户厨房、卧室、客厅和餐厅的上层。
储藏室：
一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于0.8米；
三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。
从动线判断：
动线合理的标准需要在看户型图之前，对居住活动线熟悉才可以判断。
动线：人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。
【一般做上门收纳师的人会特别懂动线设计，能够按照动线设计收纳的东西，哪怕居住一年都很难变得乱糟糟。之前珍妮请人按照动线设计收纳了家里，从此再也没乱成以前的样子了。】
无论是大户型还是小户型，都有各自的优缺点：
1、小户型的优点就是总价比较的低，首付金额比较低，月供金额也比较的低，另外如果购买小户型的话，装修以及居住的成本同样也是非常低的。
2、但是小户型的房子也会有自身的缺点，比如说功能分区不是特别的合理，居住的品质也非常的一般。另外小户型的房子采光和通风效果肯定也是非常差的。
所以在购买房子的时候，要根据个人的实际情况来选择不同户型的房子。
以上内容改写成小红书笔记：
怎样整理自己房子的特点，方便中介快速记住，帮我们推广房源呢？！ 今天以户型举例！ 如果我们的房子有以下优点，一定要放肆宣传！ 坐南朝北、南北通透，因为冷空气都是由北向南吹的，空气流通好！ 要强调房子的采光： 比如低层的采光一般不算好，会被高层的建筑遮挡，如果我们附近没有高层建筑或者大树遮挡阳光，一定要好好宣传！ 如果我们的房子没有暗间，哪怕是卫生间都依旧有自然采光，也要强调！ 强调各个房间的形状：如果各个房间形状都是方正矩形，加分！ 如果我们房子的面宽足够大，进深足够小，也要好好宣传！ 面宽：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 进深：一间独立的房屋前墙皮到后墙壁之间的实际距离。 举个例子，从人体工学的角度来说： 起居室的面宽如果是两房及以上，如果小于3.9米，这就是缺点！ 卧室三房及以上，小于3.6米，也是缺点！ 餐厅面宽低于2.6米，扣分！ 厨房操作面低于2.1米，扣！ 室内空间出入口过道低于1.2米，扣！ 厨房门、单扇阳台门，低于0.8米，扣！ 卫生间门低于0.75米，扣！ 通往厨房&卫生间&储藏室的过道净宽低于0.9米，扣！ 但如果我们没有被扣分！那么也勉强算一个小小优点，可以拿来宣传一下子！ 强调各个房间的大小： 两房及以上的客厅，面积低于14平米，不及格！ 双人卧室低于10平米，不及格！ 三房以上的厨房面积低于5.5平，不及格！ 三房以上储藏室低于1.5平，不及格！ 如果我们都及格了，可以直接把数据打包发给中介！方便他给客户介绍！ 注意卫生间的位置！ 如果卫生间在下层住户的厨房&卧室&餐厅和客厅上层，依旧扣分。 注意动线设计！ 动线：人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。 动线设计合理的房子，隐私性好，而且收纳家居时会更方便！ |
客户在买房时会疑惑的问题和中介的解决方案：
1）卧房的门是朝向客厅的，感觉不好？
客户问这个问题是因为感觉别扭，而且私密性不够好。
如果是在客厅开门的话其实是挺方便的，因为从客厅至卧房不需要再拐弯绕道而行，至于私密性方面，因为房门平时应该都是关闭的，应该问题不大。
另外，可考虑在没有承重墙的地方重新划分门的朝向，在确认没有承重柱，可行的前提下为客户建议此装修方案。
2）客厅和卧房面积太小？
其实设计的时候已经考虑这个问题了，以前的房子各个房间都是比较大的，但其实过大的房间并不好，房大神就散，如果太空旷，显得气氛不足，而现在流行的趋势是使房子保持一定的大小，这样不仅能够营造较好的家居气氛，也能使室内活动拿衣取物更方便些。
3）阳台在卧房这边不好？
这样其实不错，洗衣也比较方便，平时住在主卧的话，可以欣赏一下风景，也算是一种生活的情趣。
4）东边的房子好还是西边的好？
a、为何最东边的房子好？
阳光光照时间早，新空气易流通，避免了西晒的问题，夏天比较凉快。
b、为何最西边的房子较好？
价格比东边的房子要低，阳光比较充足，户内能够保持干燥，比较适合喜欢夜生活习惯的年青人群体，至于西晒问题，因为现在大部家庭都使用空调，加上现在房屋建筑质量及用材的不同，现在西晒基础都没有什么影响。
5）高层的哪层最好？
a、低底的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客户以前的居住习惯，而且在高层中楼层低的话相对价格也是最低的，这样一来升值潜力和投资潜力都有最大的优势，加上有电梯的使用，如此一来，相当于居住在一幢配备了电梯的多层住宅中，生活档次提高；
b、中间的楼层比较好，景观、通风及采光都较好，同时避免了低楼层的吵闹以及采光遮挡的缺点，也避免了高层有空气、噪音滞留层的污染，价格适中，处于中间位置的话使用电梯也比较方便。
c、高的楼层比较好，采光最好，通风最好，既然客户选择的是高层，那么对于景观应是比较注重的，而高的楼层没有视线阻碍，视墅开阔，景观是最好的。同时配备了很好的品牌电梯，到顶楼的时间不会超过用步行上多层六楼的时间，比较方便。另外，高层对于人的信心、精神状态的培养也是一个绝佳的环境
6）多层的哪层最好？
a、一、二楼较好，因为楼层比较低，如有孩子和老人，有利于出行与活动，更因为人员走动较大，生活安全系数较高；
b、三、四楼较好，一直以来都有着“金三银四”的说法，具有采光好、安全、安静，整洁，既避免了一、二楼低楼层的潮湿，也避免了五、六层的爬楼累的问题，兼备了高低楼层的各项优势。
c、五、六楼较好，采光好，通风好，景观好，没有视线阻碍，价位也较低，因为在顶层，而没有被人踩在脚下的感觉，并且楼层靠近平台，可自由选择使用方式，或种花草，或喂养鸽子等宠物。
7）为何多层比小高层好？
得房率较高，一般能达到90％左右，而且物业管理费用较低，没有使用电梯的风险，也符合以前的居住习惯，加上目前来说多层越来越少，房屋以后的升值潜力将会更大，楼层较低，上下楼也比较的方便。
8）为何高层比多层好？
a、高层的造价是比较高的，而且结构也比多层结实耐用，使用周期更长。
b、高层的建筑能够更体现档次，利于物业管理。
c、高层相比多层更方便，因为有电梯的使用，上下楼更快捷。
d、景观更好，更高，更远。
e、最大程度上避免了空气与噪音问题。
珍妮注：多层&高层&小高层的区别 多层楼房往往没有电梯，高层配有电梯。 多层通常是4-8层左右，高度在10-24米。 高层通常在12层以上，层数一般在30层至35层之间，高度超过24米。 小高层建筑的层数则在10层至18层之间。 |
9）房屋内过道的浪费问题？
过道为各个主要功有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。
再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。
以上内容改写成小红书笔记：
珍妮个人看法： 反正无论我们房子有多糟糕，中介都能说出一朵花出来。 这里面有些知识点可以用，有些不行。因为房东不是傻子，如果我们不加区分，就写类似的笔记发小红书，房东下一秒就会觉得“我们嘴上说的话，没一句是真话”就不会来咨询我们了。 现在我们来改写： 快速把房子卖掉的第一个办法，就是分析我们的房子在什么买家眼中是加分项！ 找到这样的买家，他就会最中意我们的房子，而不是竞争对手的房！ 举个例子： 如果我们的房子在东边， 那么， 在“喜欢夏天凉快一点，不希望有西晒困扰，睡眠比较规律，能接受阳光光照时间早”的买家眼中， 就是加分项！ 如果我们的房子在西边， 那么， 我们的房价往往比东边的房价要低，房子也比较晒， 这时候，在“喜欢室内干燥，喜欢夜生活，喜欢房价更便宜一点”的年轻人眼中，就是加分项！ 如果我们的房子在低楼层，那就： 适合“有传统的居住习惯、可能想在1楼养花，害怕电梯故障”的家庭！ 不适合那些“喜欢安静，对噪音特别敏感，害怕房子被水淹”的家庭！ 如果房子在中楼层，就： 适合“不喜欢吵闹的低层，也不喜欢太晒的高层，不想房子太潮湿、不想等太久电梯”的家庭！ 如果房子在高层，就适合： “喜欢宽阔视野和景观，喜欢安静，甚至想在顶楼种花草、养鸽子”的家庭！ |
不同户型常见的优缺点词语汇总：
优点：
户型方正
户户朝阳、全明设计采光好
客厅开间大采光好
所有房间均能通风采光
厨房就在进门口，让油烟远离室内。整体厨房L型布局设置
户户南向、户户有阳台
南北通透、通风好
L、M户型南北通透
所有房间方正实用，利于家具摆放
全明户型设计
配套齐全，入户花园，储存室等
干湿分离卫生间
餐厨一体
主卧L型外飘窗、更衣室
动静分区
南北双阳台
电梯厅、消防楼梯通风采光
得房率80%
餐厨一体
油烟分离
主卧外飘窗
舒适的室内尺度
客厅落地阳台光线更通透
厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通
卫生间紧邻卧室使用更方便
卧室都带L型外飘窗
宽大的观景阳台
缺点：
南北不通透
卫生间小，使用不方便
客厅没有设计阳台
主卧设计不合理
动区和静区没有分开
客用卫生间面积小
高层只有大户型才能采用
只能做两户
实用率稍低
管道外露影响建筑外立面
餐厅采光不足
实用率稍低
客厅采光面较小
餐厅面积大浪费空间
以上内容改写成小红书笔记：
走中介的路，让中介感受到我们的诚意！ 想要快速卖房，绝对不是多挂牌中介那么简单！ 因为一个中介手里握着几十上百套房子， 他根本不记得我们房子有什么特点啊！ 指望中介把我们的房子所有优缺点都分析出来， 可能性低于10%! 实在是不太现实！ 与其啥也不干等着中介带看， 不如走中介的路，把房子优缺点自己整理下发给中介！ 让他感受到我们的卖房诚意后，中介也会觉得我们房子会更容易成交！ 下面这些话术，家人们都给我收cang！！！！！！！ 1）用来介绍房子优点的中介话术： 户型方正；户户朝阳、全明设计采光好；客厅开间大采光好； 所有房间均能通风采光；厨房就在进门口，让油烟远离室内； 整体厨房L型布局设置；户户南向、户户有阳台； 南北通透、通风好；所有房间方正实用，利于家具摆放 全明户型设计；配套齐全，入户花园，储存室等； 干湿分离卫生间 ；餐厨一体；主卧L型外飘窗、更衣室； 2）用来介绍房子缺点的中介话术！从此你就是从业20年的老中介了！ 南北不通透；卫生间小，使用不方便；客厅没有设计阳台； 主卧设计不合理；动区和静区没有分开；客用卫生间面积小； 高层只有大户型才能采用；只能做两户 ；实用率稍低； 管道外露影响建筑外立面；餐厅采光不足；实用率稍低； 客厅采光面较小；餐厅面积大浪费空间。 【注：此处珍妮没有挨个复制粘贴所有话术。因为太长了。就算放到小红书，也需要拿来做成副图才行】 |
卖房子给不同客户要注意的技巧：
1、为潜在客户推荐需求：两套不多不少
项目的面积房型与客户所需求的面积房型相近时，建议同时推荐两种同面积段房型，如推荐一套，客户在拒绝或对此房型有极大抗性时，将出现不必要的尴尬场面；如推荐三套，可能会使潜在客户无法最终确定房型，从而使房型也无法在其脑海中留下深刻印像；
2、为潜在客户引导需求：推荐之前摸清客户情况
在没有适合客户所需面积的产品时，可做引导推荐，在引导推荐其他面积房型时，切勿过大脱离客户的实际需求，通过询问，根据其家人状况、收支情况、购房目的等做分析，从而向客户提出置业顾问的看法；
3、解说顺序合理：介绍过程注重内外结合
在解说房型时为避免给客户留下杂乱无章及啰嗦的感觉，应有解说顺序方面的准备，大体上首先介绍房屋内固有功能区域的划分，其次介绍各功能区域的卖点，再次介绍房屋内整体及各功能区域之间搭配的便利性。同时，注意将室内各卖点结合到该房型所处的房屋楼层、景观，以达到令客户全面了解该房型内外情况的目地。
4、突出重点，略显瑕疵，解决建议
（1）初步确认客户需求的面积房型后，在介绍过程中应注意分析客户对于户型的主要兴趣着重点，如房型的朝向、功能区布局、客厅大小、卫生间明暗、便利、入户花园配套、采光、房型对称方面（总有一个是客户最关心的）等等，将主要兴趣着重点的优势反复不停的加以突出、强调，以达到加强客户对于该房型的印象；
（2）适当承认瑕疵
客户对户型提出问题（如空调机位的设置和数量、电梯噪音等），在确认该问题对户型不存在重要影响的情况下，可适当回应问题的存在性，以达到客户对于置业顾问诚信度的良好印象；
（3）（更重要）为客户分析其认为户型所存在的瑕疵问题，并提出解决方案，此时的推荐技巧应该是一笔带过，无需为小问题而陷入更深的纠缠。对于客户认为存在的较大问题（如风水影响、视线阻碍、北阳台的浪费等），主动分析解决，拿出详细解决办法，建议方面如墙体改造、阳台的封闭等等装修办法；
5、引导客户做美好憧憬：给客户“造梦” 将客户引入到户型介绍的过程中去，为客户具体安排假想的生活情况等等梦想，令客户身临其境的感受，以达到客户对项目产生最大好感目的。
更重要的四个技巧点
1、用一些词汇能瞬间增加你的专业度；
2、结合本房型谈起户型设计的一个变革趋势，会大大加深客户对你对产品的认可度！！！
3、介绍房型时，用“您的”给予客户心理暗示；
4、用动作深深吸引客户：手指为四指并拢，指向位置，到介绍结束前，最好不移动。
以上内容改写成小红书笔记：
完整版请加珍妮微信zhenni989
