Hi，大家好，我是珍妮，今天和大家分享的是：

房产赛道获客（以卖房单边代理/装修代售）为例。

一直以来，卖房这个板块的业务，都由于“没法快速取得【有房源的人】的信任”，而使得“签约率全凭运气”。

但是今天，这个事情，真的可以被解决了。

这个事情也给到我了很深的感受，

那就是：

当你遇到一个卡点的时候，不要死逮着那条路一直走，要试着换一条路去走。

比如珍妮24年做房产时就已经遇到了“签约率全凭运气”这个问题，

于是25年我又去卧底深圳南山中介，

再后来我又觉得：是不是我认识的房产操盘手不够多，于是我又发视频去寻操盘手合作，

再后来我遇到拙勇堂头部卖房教练选辉老师，

我又遇到博士留学红海赛道的老板，

做了近3个月的获客调研，

无意中发现：AI知识库和采集工具全部越发成熟后，

“卖房签约率全凭运气”这个卡点，真的可以被打通了。

上次我们已经得出了初步结论：

要去蛋花姐、强哥、阿伦盘房的账号扒数据。

这种数据怎么扒或者怎么购买呢？

可以联系金客厅群友一泽。

我在一泽这里开发过以下程序：

1）AI与AI自动对话软件。

也就是：我设置好提示词，挂机一晚上，我的小程序自动与deepseek/gemini/豆包对话，自动收集“对话后的结果”，然后整理给到我。

2）数据切分/合并软件。

数据切分软件使用场景：

有的数据太大了，不好上传。

有的数据上传之后，在ima里面显示数据违规，

我们需要把几百份合集的数据，切成单份的，然后上传给ima。如果某个文件违规，能迅速找出“单个文件、是哪个文件违规了”。

数据合并软件使用场景：

有的数据太分散，一个一个上传很麻烦，所以做数据合并。

3）自动扒数据、把视频提取成音频，进而转成文字的软件。

包括但不限于：

扒B站数据、抖音数据、小红书数据、公众号数据、小绿书数据、小宇宙数据，以及某些细分平台。

因为开发了太多软件，有的软件我还没有马上去采集，是拜托泽总采集好了发给我的。

但是光是那些数据，就已经够我们内部在红海赛道：博士留学起飞了。

比如说：

这是今早，我们自然流来的客资：

而我们内部在博士留学赛道获客的运营人员，全员，没有人读过博士，没有人留过学。

博士留学赛道可以说是卷王赛道天花板了。

一般很少有运营敢来应聘这个岗位，

哪怕是留学行业的获客高手，一般也只敢在本硕留学当运营，不敢来博士留学赛道。

因为博士留学赛道对知识储备量的要求太高了，

博士留学面向的是国内极其聪明的一拨成年人，

他们早就过了高中生那种稚嫩期，

如果运营人员写的稿子太菜，不仅不能获客，而且会伤品牌价值。

在红海赛道打客资本就很难，

但是现在，我们可以实现：

纯粹靠内部定制数据库，去快速积累这个行业的知识，然后按照某个方式去写稿子——做到自然流获客。

因为我们内部，投喂了1.9万份数据。

而且这个数据，还在不断上涨，

立志要把：

博士留学赛道：人文社科、理科、工科、医学、商科的细分知识，

收入知识库。

得益于这1.9万份数据，我因此知道了“不同学科博士的真实就业待遇”。

以前网上天天吹“这个行业年入百万，那个行业又年入千万”。

但实际上，那些信息源可能都是错的。

我们内部在选信息源的时候，一开始就避开了“过度吹嘘收入的信息源”，

于是得到了这份【理工科博士就业待遇】的信息汇总：

https://mp.weixin.qq.com/s/h1_EL9bK4vWken44uHHG_g

咱们群友sansan说，

而现在，我们要做的：

无非是把博士留学赛道那套调研体系、扒数据体系、设计提示词的体系，照搬到房产赛道，从而实现：

批量产出小红书、小绿书、公众号稿件。

批量产出短视频脚本。

甚至利用数字人，让数字人去说话，咱们把数字人的界面调小一点，然后在数字人背后加个混剪视频。

做成类似生财赞助商“移民赛道的max叔”在youtube上的短视频感觉：

视频左下方放缩小的数字人，所以不容易被人一眼看出是数字人。

视频右下方放微信二维码。（youtube还是太友好了，直接放二维码都不违规）。

这也侧面表明：

卖房赛道可以去youtube发短视频。

因为有一堆资产的人，这会可能人在海外，急需处理国内资产，他们肯定会刷youtube。

我把max叔这个视频下载下来了放在下飞书文档了，便于大家直接查看。

[打死也不能说出去，这个方法可以拿绿卡：EB3非技术移民！ - M叔聊移民 (1080p, h264).mp4]

视频下载器一般推荐两种：

1）【稞麦】，这是一个老牌软件了，我2012年上大学那会就在用，而且还免费。

啥视频网站的视频都能给你下载到，国外的视频也能下载。

https://www.xmlbar.net/soft/

2）如果你没有用稞麦，你就去google.com搜索：youtube videos download online for free。

然后去找那种：不需要问你要积分充值、就能免费下载视频的网站。

这类免费下载youtube视频的网站，珍妮推荐Y2mate的官网。

直达链接是这个，网上有很多钓鱼链接：https://v6.www-y2mate.com/

max叔用的是数字人+视频混剪。

他视频混剪里面的视频底层素材，是在youtube啥的把别人的短视频下载下来，做成自家的视频片段，然后拿来混剪。

有生财圈友告诉我：

“国产的数字人软件嘴型还是有些扭曲，他们依旧只推荐用heygen和dreamface。”

珍妮昨天也试了，dreamface很不错。

heygen的话，

下方这个数字人视频，是我2023年，用heygen做的。

原视频里，我是在说中文，给留学生介绍自家的服务，

但我用heygen，去给自己做了声音克隆，让AI帮我说英语，

具体如下：

[珍妮说英语（AI声音克隆+说英语）.mp4]

当时我把对AI的实践应用在24年发在了AI破局俱乐部：

小红书教育赛道两年2700万营收，我如何用AI辅助、做出近3万阅读量的视频笔记？

印象中这个视频制作花了我不少时间，可能是因为我ti子不行，生成数字人的速度比较慢，导致我当年对heygen的印象没有很好。

光是回看当年这个数字人视频，都能感到23年的眼里全是疲惫。

因为那年我感觉到业绩下滑了，

那年几乎每天都在测gpt/midjourney/heygen/rask/suno。

最后还是没啥卵用，那年一没资源二没人脉的，光有手头的两个项目，认识点留学行业的人，除此以外，并没啥卵用，如果无法转行成功，我就只能回去做雅思老师了。

因为缺乏留学上下游的调研能力，且23年我的线上获客能力还很一般，实在是打不出什么水花。

那年过去后，发现年度业绩相比22年，下滑了500多万，相当于业绩下滑了近三分之一，按照这个下滑速度，已经成为了：再不行动再不变化、就迟早要倒闭的创业公司。

昨天我也用AI去dreamface做了数字人生成测试，

相比起来，dreamface生成数字人的速度，珍妮觉得：比heygen要更快。

当然，也可能、在23年后，heygen也迭代3年了，现在生成数字人的速度也已经很快了，只是我还没有去尝试。

下方是dreamface的免费版：

https://tools.dreamfaceapp.com/zh/home

此处附录heygen直达链接：

https://www.heygen.com/

（如果是买heygen账号，我23年那会是在闲鱼和淘宝买的。）

到这一步，所有的获客渠道和工具，已经确定了。

渠道：

1）视频号、抖音号、youtube、小红书四个上传视频的平台。

2）小绿书、公众号、小红书三个上传文字的平台。

工具：

从一泽那里弄过来的扒数据工具+数字人（dreamface）+y2mate。

接下来是先找人帮忙做数据采集，然后我来做选题分析，数据清洗与分类，最后再来导入ima知识库。

而在数据采集的过程中，我要继续对选辉老师交付端的付费内容做数据处理。

这种付费内容的资料处理要怎么处理呢？

答案是：

千万不要只看【腾讯会议】的【视频转文字】部分。

而是要参与【腾讯会议视频直播】。

要在直播过程中，去感受每位分享者的情绪。

珍妮把辉总每个过往的付费视频全部申请了回放。

现在我来演示一遍：

我是如何“边听回放，边处理数据的”。

比如这是珍妮打开的其中1个付费视频，是关于“豪宅代售2天秒卖，溢价50万”的视频。

这个视频，给到我的感觉是：

分享人的情绪是比较平和的。有点类似于“平时咱们和交付端的人打交道，交付端的人，在给我们做业内培训”的感觉。

这种情况下，珍妮猜测：可能分享人全程，说话时都是这个音调。

一旦他的音调都保持一致，就代表：这个短视频里的内容，直接用腾讯会议转文字，然后借助提示词去处理文档就好了。

因为这时候我们即使把这个视频全部听完，我可能也听不出“分享人的情绪”。

怎样确定“分享人是否全程都是这个音调？”，还是说“他有换别的音调？”

珍妮做了第一个测试：

珍妮把这个视频下载了下来，导入了剪映，设置了“音频分离”，

得到下方答案：

先把剪映轨道里右上方红圈标识，往“放大按钮”或者“缩小按钮”拉。

然后看下方黄圈的音频条。

留意这个音频条上，音频起伏的高低。比如黄圈部分就是音频起伏异常的数据。

结果发现：没啥太大用处。

没有捷径。

这类音频必须一个一个回听。

如果我们想要在更快的时间内，对里面每个分享人的情绪起伏有更强的感知，而且更容易记住“大家在分享什么内容”，从而从中发现“一些对引流获客有用的认知”的话，有一个办法：

那就是咱们上学时：学英语磨耳朵/听歌学歌时的办法，那就是：

每当咱们闲下来，比如整理下家里衣柜呀，买个菜呀，清理下孩子玩具呀、睡觉之前呀的时刻，

咱们就打开这个音频，循环播放，

基本循环听一个月，咱们能把分享人经常提到的内容、以及说话时的语音语调变化，完全记熟了。

（珍妮上学时把这个办法用过很多遍，屡试不爽。）

珍妮先从选辉老师的付费课程中找【情绪变化细节】。

刚刚那个【豪宅溢价代售】的分享人，她的分享视频有55分钟，珍妮听完了。分享得非常干货，适合拿来反复回听。

回听的目的并不是：让获客操盘手成为【装修代售卖房专家】，而是让操盘手【知道：我们应该在ima知识库里搜索什么样的关键词，才更容易找到我们要的信息。】

比如这位【豪宅溢价代售的代理人】，她就有提到：【她以前刚开始做装修代售的时候，拿房的价格还是高了。她觉得自己当时还是经验不够，如果当时有进一步了解到底价，也许可以多赚20-30万。】

那么，珍妮在ima知识库中，就有搜索词可以检索了。

比如我先检索：

接着我又检索：

接着， 我又去听了【辉总不开放回放权限给付费学员的直播回放】，我速记了“让我觉得对获客有益的内容”，

我的速记方式也很简单。那会我从车上，不方便用电脑，我就用手机听辉总的直播回放，然后把我觉得有用的获客拼图截图出来，私发给我自己的群聊。这个群聊里就我和我自己另一个工作号。我给自己这个群聊取名叫做“重要且紧急”。

这是我根据时间四象限给自己设置的群聊：

我从辉总的付费直播内容里，获取到了哪些信息呢？

1）辉总反复在直播中提到：做卖房，一定要围绕某个片区的业务去做，要成为那个片区的地头蛇。

要和那个片区的中介、城管、甚至派出所都要搞好关系。

正因为如此，辉总叮嘱学员：

一定要找到一个“让你觉得和你磁场匹配、让你觉得舒适的片区”去深耕。

因为但凡你的业务超过了你所在的片区，假如你还需要坐车1个多小时才能去和当地板块的中介搞关系，去因此拿房，那就太费劲了。

因为：

A）你不一定能顺利从中介那里拿到房。

B）你的时间白费了。

这个信息背后，对获客操盘手来说的启发是什么呢？

答案是：

之前我们反复有提到：

手里持有房源的人就那么几类：

A）中介本身：因为他认识很多房东，他和房东已经提前搞好关系了。

B）房产操盘手本身：他们自己的房子要卖，或者他们手里的客户要卖房，但有的房产操盘手在实践中依旧会遇到卡点，然后找我们辅助卖房。有的房产操盘手不敢卖自己的房子，因为怕卖房谈判的时候自己会情绪失控，所以有的操盘手会在卖自家房子的时候，特意找另一个操盘手来帮忙谈判。

C）有房子的房东本身。

比如辉总一直是在深圳水围板块活跃比较多，水围板块的商家都认识他。

那么我们能不能找找水围板块的人需要什么？

让水围板块、剩下的、还不认识我的人、全部认识我？

这一点，恰好在前阵子分析【新西兰旅游赛道IP如何快速涨粉时，找到了答案】。

那就是：我们可以去发布：

1）水围附近有没有什么吃喝玩乐提供了优惠券和优惠活动。

这样就可以把水围附近居住的人迅速吸引过来看我们的视频并且转发。

如果我们长期发布类似这样的视频，可以吸引到水围板块的人的关注。

2）水围附近最近的挂牌房价变化/卖出房价变化。

这个操作，是模仿24年珍妮调查的抖音账号，也就是上海联洋板块的销冠中介门店账号：联洋彭店长

的账号，去发布这些内容。

联洋彭店长几乎都是真人出镜。

如果让辉总每次为了挂牌价/卖房价这个事情，做真人出镜，那肯定会消耗精力。

但是现在，有了dreamface的数字人。我们直接借助生财圈友max叔那套打法，就可以源源不断生产：水围板块的真人出镜内容。

好，以上是我们从辉总付费直播中获取到的第一个信息。

2）辉总提到：中介里面，有些中介是帮忙活跃气氛的；有些中介是专门帮房产操盘手带来买家的；有些中介是专门帮房产操盘手带来卖家的；有些中介是专门帮房产操盘手去链接其他中介的。

某个片区里，房产操盘手的竞争对手可能有【其他操盘手同行】，由后者是【秒卖房】的人。这群人都在找【房产中介】拿房。辉总反复提到：拿房非常简单。只要前期和中介的关系做足了，铺垫得足够好，拿房就是捅破窗户纸的事情。

这个信息背后，代表的是：珍妮要重点发力：怎样让中介更信任我。

除了告诉中介：如何地产获客以外，

除了用辉总付费直播间提到的：和中介搞关系的方式以外，

有没有其他方法，可以让中介信任我们呢？

答案是：

“你直接给中介送客户呀！！！”

如果你给中介送卖房客户，中介不喜欢的。因为他觉得“他自己也卖不出去，被一群卖家喊过来帮忙挂牌，这是无效功”。没有接触过【装修代售/单边代理】的中介，更喜欢大家给他介绍【前来买房】的业主。

怎样给中介介绍【前来买房的业主呢？】

25年年初那会，珍妮曾经把上海和深圳南山500万以下的老破小，全部从lian家上扒了下来，做了一张表去引流拓客。吸引了一大群想买老破小、顺带给孩子插班的家长。

但是，珍妮后来和上海的资深中介聊，对方告诉我：中介不喜欢吸引老破小的客户，因为成交的佣金太低了。

所以，我没有继续推进【以老破小表格名义】去引流这件事情。

但是今天，我找到了答案。那就是：直接给中介做素人种草。

去小红书推荐“某位中介特别好！！！！”

找素人帮忙代发就可以！

但是！

想要写出这样传神的素人种草文，借此推荐某位中介，

你是不是得知道：不靠谱的中介是咋样的、靠谱的中介是咋样的？

以珍妮买房、出租房子、卧底南山中介的经历来看，我感觉：中介都大差不差的呀，牛逼的中介就像能把整个小区的情况全部背熟在脑子里了一样。

但你让我形容：这个中介靠谱在哪、牛逼在哪？

我形容不出来！

因为我没有遇到过【不靠谱的中介】，

所以我对比不出来！

这时候怎么办呢？
你就去小红书搜“中介避雷”。

你去看那些【遇到不靠谱中介的人】，都怎么吐槽的？？？

除此以外，我们是不是还要知道：

靠谱的中介，他们的执业标准是怎样的？

他们对待自己的工作究竟有多用心？！！！

但是你没和中介混过，你不知道顶流中介到底长啥样对不对？！

没关系！！！

中介内部也有【专属中介的培训平台】！！！

这个平台叫做！！

贝壳经济学堂app！！！这个app里面的所有付费课程，珍妮曾经在24年下载下来过。。。

空白研究院app！！！这个app里的所有付费课程，都是讲中介门店应该如何扩大业务的！！！

这里面所有付费课程，珍妮也全部下载下来过。。。

我甚至还整理过所有卖房知识。。

而恰好，我找一泽开发了一个工具。

这个工具是：快速把百度网盘里面视频文字稿下载下来变成word存档。。。

我还有：房产界有头有脸的人的所有视频脚本和框架拆解。。。

房产行业，还有一些很知名的公众号和大IP。比如“徐姑姑”。【安家】那个电视剧，就是以徐姑姑为原型拍摄的。像徐姑姑这类大ip在公众号上发布过的文章，我全部整理过。

我把这些内容的文字稿，设计一套提示词，对文字稿全部做一遍数据清洗。

我就能：

迅速看出：究竟什么是好中介。。。什么是中介天花板。。。

所以，到这一步“素人种草文——去种草某个中介”这个事情，已经打通。

因为博士留学这种红海赛道的素人种草文，我们都能打通。

那么房产中介这类大家日常比较容易接触到的赛道，我们打通起来就更加轻松了。

3）辉总付费直播里，有新手房产操盘手提到（下方均以第一人称“我”来介绍）：

“我有套房子，想要出租，不知道可以干嘛，结果刷到“原来可以成为民宿主”，于是就去做了民宿，结果民宿生意也不好做，就刷到了拙勇堂的课程。于是付费了拙勇堂的课程，发现很不错，又升级成为了拙勇堂黑钻，去做了装修代售。装修代售的时候，需要拿房。我的房子是从中介手里拿房的。一开始，由于我不擅长说话和谈条件，中介把我拉黑了。后来我成功在那一个片区卖掉了两套房后，中介见到我都会主动过来打招呼，问我最近要不要拿房。此外，我因为民宿主的身份，就认识一些【手里有房不知道是要出租还是要卖、或者准备出租的房东。这些房东和我有12-20小时时差，没时间打理房子，等到要卖房的时候，可能因为曾经找我做过房屋出租，所以就顺带把房子交给我来卖了。】我现在孩子已经上初中了，之前是家庭妇女，已经50岁了，没想到还可以通过做装修代售一个月赚到30万，我非常感激。”

家人们，这段信息量很大啊！！！

这段信息背后，我们可以拆解出以下获客链条：

完整版请加珍妮微信zhenni989