房产赛道获客（以卖房单边代理/装修代售为例）

Hi，大家好，我是珍妮，今天和大家分享的：

依旧是：

房产赛道获客。

我们依旧是以：卖房单边代理/装修代售为例。

在前几期的分享里，我们已经做完了销售端+交付端的调研，

并且做了运营端的调研。

运营端，当时珍妮初步定的搜索词汇是：

这类搜索词，因为我很久以前就搜过，

所以很久以前就关注过两个人：

1）包租婆蛋花姐

2）百套包租公强哥

他们都是拙勇堂这个体系里的博主。

但是小红书上现在在发包租题材的人也有很多，每个人赚钱的效率到底如何呢？

这时候，我们能够借助业内人士的力量，就不要自己再去手动分辨了。

比如说：

我会去问拙勇堂选辉教练的合伙人欢总，

我问欢总：

XX账号是拙勇堂内部的号吗？这个号每个月有效客资，在拙勇堂内部能排第几呀？

然后我得到的消息是：

蛋花姐一个人，成交量断崖式第一。

而百套包租公强哥，他在小红书上，铺了“包租公系列”和“包租婆系列”，生意也做的很不错。

除此以外，其他做小红书账号的人，在小红书上的引流是一般般的。

做生意，一定要去看：到了25年、26年了，逆势增长的人是做的啥生意。

如果一个人的生意是25年就在垮，那他26年的生意想要逆势增长是很难的。

因为23年之后，整个市场就一直在大洗牌，以前过度上杠杆的、做生意交付不好的，基本在25年倒闭得差不多了。

珍妮有个很明显的感受：

到了25年下半年的时候，来找我的老板，全是那种自己生意已经做得很不错，想要线上做做增长的老板。

我猜是25年上半年的时候，他们的竞争对手还在垂死挣扎，

到了25年下半年那个节点，对手倒闭得差不多了，

所以这些交付本就靠谱，做生意一直本分经营的老板，更加逆势而起了。

但是也不排除，有最后一拨曾经的大佬，会在这时候疯狂蹦跶，他们实际上也没啥钱了，或者已经负债累累了，但是他们想要通过最后的蹦跶，拉一群小弟给自己打钱。

所以我们在辨别：【谁在逆势增长、什么生意在逆势增长】的时候，

要先花比较长的时间去观察一个人，

观察他的生意，观察他的动态。

如果察觉到这个人不赚钱，还在到处蹦跶，那就不要琢磨对方的生意了。

那么蛋花姐和百套包租公强哥这两个账号，是怎么获客的呢？

珍妮先浅浅说一下百套包租公强哥，他已经开始上数字人去引流拓客了，而且评论区有真实用户真的信他，为他买单。

为什么他做数字人这类短视频，而且还是“整张脸都贴在镜头前、完全没有缩小、一眼就是数字人”的视频，都不会被客户狂喷呢？

因为他面向的是：有房子、想要出租的人。

这群人一般40岁以上，不怎么玩AI，他们看不出这是数字人。

为了验证：
包租、秒出租这个词，是不是天生吸引中年人。

珍妮又去刷了蛋花姐的视频，我发现她视频中采访的人，往往都是中年人，似乎很少有30岁甚至35岁以下的小年轻。大部分可能40岁了，之前是干餐饮呀，或者干其他个体户，发现餐饮或者某些个体户生意做起来太辛苦，所以才想要来干包租这类空手套白狼的生意。

而且连蛋花姐本人都说：

她是带领2万多个普通中年人拿到了大结果。而且抖音评论区的人呢，从昵称来看，年龄明显偏大。

珍妮把出现了“学员图”的内容放大：

会发现：

女人一般上了一定年龄，大概人均35岁以上或者40岁以上。

男人反而有看起来特别显小的人。

但是，当我们在网上看一张照片，不能根据男人的年龄去判断客户群的年龄。

因为我们能在网上刷到的男人，往往都是剪性很重的男人。

剪性很重的男人，他们就像天生做了医美一样，有些人30岁看起来像18岁，有些人40岁看起来像30岁。

所以上方照片里面，即使出现了看起来很年轻的男人，我们也要自动给这个男人的年龄+10岁。

比如下方这个小哥，你可能以为他18，但他可能30或者35了。

所以，这里我们可以先做个预测，

那就是“包租这个事情，吸引到的，是35岁以上的人居多，尤其是大量40岁以上的人。这个事可能也吸引到30岁的人，但基本不可能吸引到28岁以下的人。”

我又继续刷“蛋花姐”的视频。

她的多个视频里基本反复有提到：

她之所以选择包租，就是因为：她的竞争对手太菜。她说那些以前做二房东的人，水平太低，所以她进到这个领域，就相当于研究生博士生进了幼儿园，所以她能在这个赛道混的风生水起。

她反复强调：“考察一个行业的时候，要考察两个线，

一个是看：

这个行业的平均能力上限，一个是看这个行业的平均道德下限。

如果我们拼本事拼不过别人的上限，拼不要脸又拼不过别人的下限，那赚钱就很难。

尤其遇到：如果你的竞争对手上限极高，下限无底线，那这个钱，我们就是挣不到的。

所以这也是为什么：尽管医美行业很赚钱，但是蛋花姐选择了包租行业。

因为医美行业，割坏客户一个眼皮，搞烂一张脸，可能是正常的失误。”

到这一步，结合我了解到的房产行业的信息，可以给大家梳理出来下方这一张脉络图了。

在卖房这个行业，上下游产业链往往包含了：

1）包租：

在公域引流别人过来学包租，收人做徒弟，然后把徒弟的业绩放到网上宣传，吸引更多人做自己的徒弟。与此同时，自己的影响力就进一步加大。以前自己去找房东拿房可能还需要花钱，但因为自己在网上影响力变大了，所以找房东拿房去做包租，不需要给房东花钱了。于是进一步加快自己主业的正向循环。

2）学做装修代售：

当自己的徒弟在包租赛道赚到钱后，徒弟们往往不会满足于继续做包租。徒弟们会愿意花钱学做装修代售。装修代售又包含差价单、服务单等（具体介绍可看：https://wx.zsxq.com/group/48888118214488）

装修代售这个赛道，又分为两个细分板块：

A）面向房东，去做老破小的装修代售，拿到这类房源后，装修代售出去，往往能够卖出好价格。

B）面向房产操盘手，收操盘手学费，教操盘手如何做装修代售，让他们在各自的城市赚到装修代售的钱。

3）装修代售再往上走，在上海地区，又被叫做：卖房单边代理。

装修代售一般是面向老破小的房子，因为只有这类房子最难卖出去，装修代售后往往能够顺利卖出，赚取好价格。

但是上海地区的卖房单边代理不是这么一回事。卖房单边代理虽然也接老破小的房子，但他们也会接：800万，1000万，2000万，3000万的房子。

这类800-3000万的房子，装修可能本身就很好了，没啥需要重新装修的。

所以，卖房单边代理更类似于“在借助传统中介的助力下，去给房东提供营销服务，增大房东房子卖得更快更好的概率”。

然而，根据珍妮和上海地区经常负责做卖房交付的老板给到的信息来看：

这个操作，是不适合当前市场的。

原因在于：

现在上海房地产市场变化很大。当卖房单边代理只能增大房东【把房子卖更快卖更好】的概率的时候，房东不一定能客观上感受到具体的结果，所以这个事情，让交付端的人也觉得“这事做起来没有那么大的成就感，房东的得到感，也没那么强”。

比如有老板告诉我：

有套房子，一开始准备280万卖，于是和代理人签订：300万卖出去，卖出去多的利润，代理人和房东共分利润。

结果房子做了一些软装等处理后，时间已经到了2个月后。

上海房地产市场大变，这套房子最后260万卖掉的。

房东依旧很感谢代理人，因为：同小区同户型的房子，对方挂牌价已经是240万，最后成交可能连240万都没有。

但遇到这种情况，代理人就很悲催了。因为代理人本来签订的合同是：300万卖出去后，利润共担。这样一弄，代理人没利润了。

因为在当前的房地产市场下，做卖房单边代理业务的代理人，只能增大房东把房子卖得更快更好的概率，所以他们只能吸引到：房子很多、确实没有时间自己打理房子的高素质房东。

因为但凡房东本人只有一套房子，而且房东特别希望把房子一定要拿到一个确定性的卖更高、卖更好的卖房结果，这个单子都没有代理人敢接单，因为市场变化太大，没有代理人敢做出这种确定性的承诺。

4）所以，做以上这一行的老板，虽然有卖房的业务，但是他们往往还有个业务，叫做“高端租赁托管”。做的非常好的人，是上海的“阿伦盘房”。

做卖房单边代理交付端业务的老板告诉我，“高端租赁托管”，是确定性的，能够确保：

房子一定租的快或者一定租得出更好的价格。

比如有个房东之前有套房子，挂1.5万一月都没人愿意租，但是托管公司过来托管后，把房子改了一下，这套房子很快出租出去了，而且价格比1.5万高几千一个月。

阿伦盘房的业务是25年逆势而起的业务了。

上海的高端租赁需求很大。其他城市珍妮不了解高端租赁需求如何，但是在上海，这个市场需求真的很大。

那么我们得出结论：

1）如果面向包租，就是完全面向这条产业链上的小白房产操盘手。

此时要和短视频的观众多分享人生的大道理，

要学蛋花姐，分享自己“和富人/和牛逼的人，打交道时学到的心法”。

比如：

这一点和“纳爷的收纳所”这个IP特别像。

几乎所有面向“某行业小白打工人、小白从业者”的账号，都会去讲

“自己如何进入这个行业后和富人打交道，然后学到了什么样的人生真谛，通过克服某些困难，从而翻身的故事”

“现在我给你分享我学到的认知，我引起你的共鸣，扎你的心窝子，让你交钱跟我学，来做这个行业的从业者，你只要跟我学，愿意学这些认知，愿意跟着我干，你也会翻身。”

2）如果我们面向装修代售，我们就是面向这条产业链上的成熟房产操盘手、老破小的房东本人、手里有房的中介。

如果是面向成熟的房产操盘手做生意，那就在付费圈子里活跃活跃就好了。

因为这类房产操盘手已经有了基础的房产知识，在包租赛道赚到了一些钱，要踩的坑也踩完了。

你让这类人天天在公域听一些类似蛋花姐分享的大道理和认知，人家也没时间听，都忙着赚钱，遇到卡点的时候才会去交学费补卡点。

这类操盘手都在付费圈子。

就比如选辉老师是在拙勇堂吸引到的房产操盘手，珍妮是在生财有术吸引到的各赛道操盘手。

如果是面向拥有老破小的房东本人呢？

那就天天去分享某个地区老破小的故事，然后分享自己如何卖出一套老破小。

这时候往往会吸引到两类房东：

1）他是真的只有一套老破小。除这以外他没有什么别的房子了。

2）这是他起家时候的老破小。他现在已经有很多套房子了，他现在要把老破小卖出去。

如果情况是1，这类人很难打交道。因为他工作了这么多年，没有财富积累，这套老破小可能是他唯一的固定资产，说明他对金钱的很多认知，可能都是错的。和这类人打交道巨累，伤身伤心，赚一套卖出老破小的钱，还不够自己的工伤费。

如果情况是2，服务好ta，ta把手里好几套甚至十几套老破小全部交给你装修代售，你就赚了。

如果是面向手里有房的中介呢？

那就是去卖一个9.9元的资料给他们，教他们如何在地产行业获客，获取他们的初步信任，在中介圈子扩大自己的影响力，然后去拿房。

3）如果是做卖房单边代理这个业务呢？那就人海战术，就用珍妮24年那套打法，广泛把客户都吸引过来加微信。一开始就想卖房省事、而不是要求我们承诺：【必须卖更高卖更好】的房东，他们往往1-2周内就签单了。

否则，就要去混企业家圈子，去混付费圈子，然后上台演讲，把高知群体、想省事的房东群体吸引过来，然后找我们卖房子。

4）如果是做高端租赁托管业务呢？把阿伦盘房视频里的脚本全部下载下来，投喂ima知识库，开始改写，就搞定了。但是注意：仅仅面向上海。其他城市需求如果没有这么大的话，用这套打法真的打不通。

到这一步，我们的答案已经很明显了，房产拓客，需要做到：

完整版请加珍妮微信zhenni989